“O A grande decepção destes últimos dois anos preço de imóvel usado e para mim isso um pouco resolve todos os grandes problemas que o setor imobiliário enfrenta“, disse o economista Federico Gonzalez Rocco durante o fórum Converge Construction, que aconteceu na Bolsa de Valores de Rosário.
As palavras de González Rouco marcaram o pulso do evento, onde economistas e os desenvolvedores Eles concordaram com um diagnóstico claroo sector conseguiu sair da estagnação macroeconómica, mas agora está de pé. o desafio de normalizar seus preços relativos no cenário de custos em dólares Eles não planejam recuar.
Mas por que isso acontece? O economista afirmou que apesar das mudanças que estão a ocorrer no contexto político e económico. O mercado mantém problemas estruturais que impedem a eventual decolagem da atividade.
Além disso, “o o custo por metro quadrado utilizado é cerca de 27% menor“, disse o economista da consultoria Empiria. Ele estima que quando comparado a variáveis como custos de construção, salários em dólar e outras alternativas de investimento, o preço atual está atrasado.
Esta discrepância, explicou ele, não é insignificante. mas tem impacto direto na atividade do mercadoEvita vender porque os proprietários não aceitam preços mais baixos. Há menos atividade à medida que a rotatividade de propriedades diminui. afeta o desenvolvimento, porque sem preços iniciais mais elevados o número de novos projetos não fecha.
O resultado é um mercado que parece ativo mas na verdade é estruturalmente bloqueado. “O preço dos equipamentos usados, em última análise, controla o resto do mercado”, concluiu.
Enquanto isso, empréstimo hipotecárioembora esteja em fase de recuperação, no entanto representa uma parcela mínima das operações totais do país. O especialista enfatizou que ao contrário de outros países, onde o financiamento cobre a maioria das compras. Na Argentina, o comprador de crédito é uma minoria excepcional.
Enquanto isso usado é deixado para trás — e 27%—, custo de construção fez o oposto. Após a estabilização da taxa de câmbio, a economia saiu do período de custos artificialmente baixos em dólares e entrou nele inflação em dólares.
É aqui que aparece a principal distorção da indústria. custos de construção em níveis elevados e preços de usados não acompanhando este crescimento.
Do ponto de vista dos promotores, este fenómeno tem consequências concretas. a lacuna afeta completamente a lucratividade. Muitos empreendimentos que foram projetados para terem custos significativamente mais baixos acabaram com estruturas de custos que aumentaram de 40% a 70% do dólar.
Além disso, Alan Mohadeb, diretor do desenvolvedor Grupo Portland, explicou que muitos projetos que Eles foram planejados em cerca de US$ 1.100/m² e acabaram custando mais de US$ 1.800/m².
“As margens são comprimidas até o limite e, na maioria dos casos, eles simplesmente desapareceram”, concordaram outros desenvolvedores.
O empresário enfatizou que 80% dos quatro milhões de metros quadrados em construção na cidade de Buenos Aires correspondem a pequenas obrascujos dirigentes não previram um aumento dos custos reais.
Os desenvolvedores que acompanharam Mohadeb no painel, Lucas Salim do Grupo Proaco e María José Correa da Torre Puerto, concordaram que A transição do sistema de gestão de emergências para a gestão de desempenho marca uma nova fase dos negócios. “O desafio está nisso adaptabilidade historicamente, o crédito passou fome no mercado”, disse Salim.
Isto A histórica falta de crédito obrigou as empresas a criarem o seu próprio financiamentoembora todos admitam que o retorno dos empréstimos bancários é o único caminho em grande escala.
Por seu lado, a Coreia propôs uma mudança no modelo para menos pré-venda e maior participação do capital institucional, com foco em desenvolvimentos geradores de rendimento e de fluxo.
Mas, além das pressões de custos mencionadas acima, Mohadeb sublinhou que o preço da terra continua altocom os casos não diminuindo em certas áreas consolidadas da CABA onde em muitos os casos não são inferiores a 800 USD/m². O problema é que esse valor não se ajustou ao novo contexto de custos e preços.
“Os proprietários continuam com expectativas para mais um ciclo”, comentou, referindo-se a valores que ecoam o mercado anterior com custos mais baixos e maior liquidez.
É por isso muitos desenvolvedores começaram a olhar além dos corretores tradicionaisonde as incidências podem ser inferiores a US$ 200/m², como Vaca Muertan em Neuquen, “permitindo margens de reestruturação mesmo com custos de construção semelhantes”.
Outra leitura apareceu nesse contexto. Em termos macroeconômicos, para o economista Esteban Domec, da Invecq Consulting, a construção não é cara, mas. está se normalizando após um período em que os custos caíram para mínimos históricos por causa da taxa de câmbio distorcida.
O especialista considera o setor deixou para trás aquela fase de custos artificialmente baixos para se posicionar na tabela intermediáriaonde a mão-de-obra mantém custos acessíveis, mas os materiais reflectem a inflação internacional em factores de produção como o aço e o alumínio.
“O problema não é o nível, mas a velocidade de ajusteele explicou. De acordo com sua análise. Os custos em dólares cresceram mais rapidamente do que a capacidade de resposta à procurao que causou um inibe a atividade. “Viemos de uma explosão nuclear que levou os custos a mínimos históricos nos últimos 60 anos”, explicou.
Neste quadro, Domecq forneceu dados que explicam porque é que o sector continua a sofrer apesar das alterações macroclimáticas. Conforme detalhou, as atividades de construção ainda estão em andamento cerca de 17% abaixo dos níveis de 2022o que reflecte que a recuperação não conseguiu consolidar-se.
Isto o outono é ainda mais perceptível nas obras públicasonde o ajuste fiscal teve pleno efeito e ainda o é hoje queda de cerca de 75% em relação aos níveis anterioresdeixando a atividade praticamente sem um de seus motores históricos.
Mas além disso, Domecq acrescentou uma informação importante. A contração é explicada não só pela falta de novas construções, mas também pela passagem do período anterior superlotação de materiais. Durante os meses de maior incerteza macroeconómica, muitas empresas acumularam stocks, o que lhes permitiu continuar a operar mesmo quando as remessas de materiais diminuíram. “Esse colchão já está esgotadoe agora o declínio reflecte-se mais claramente na actividade real”, disse ele.
Mesmo assim, o economista afirmou O setor tem potencial de recuperação no novo esquema económico. Em condições de estabilidade, inflação baixa e reprodução do crédito, a construção pode tornar-se um dos principais motores do crescimento. No entanto, isso não acontecerá imediatamente. Domecq avaliou o processo de normalização pode levar algum tempo entre três e cinco anosem linha com a necessidade de reestruturar os níveis de procura, financiamento e investimento.
Do ponto de vista financeiro, analista Cláudio Zuchovicki afirmou que a premissa de se o mercado é caro ou barato depende em grande parte das expectativas do futuro económico. “Depende do que o país promete no futuro”– ele anunciou.
O especialista afirmou que Construção é a atividade que mais gera empregosublinhando que o seu impacto na força de trabalho é superior ao de outros sectores económicos. Ele afirmou que O reembolso da hipoteca funciona como um instrumento de “justiça social”.porque permite que pessoas sem patrimônio líquido inicial entrem em uma casa.
Nesse sentido, considerou que o crédito na UVANo contexto atual, é novamente uma alternativa viável. Historicamente, a equação com valores imobiliários relativamente baixos, em sua opinião, tende a ser fechada em cenários de estabilidade; se a economia melhorar, o ativo valoriza; Caso haja correção, a dívida é ajustada em termos reais.
O economista González Rouco afirmou isso A procura por apartamentos privados é praticamente ilimitadaconsiderando que quatro em cada 10 jovens vivem com os pais porque não têm rendimentos suficientes para alugar ou comprar. No entanto, Essa demanda não está sendo concretizada nas operações por falta de crédito e o mercado ainda funciona como um “pequeno aquário”.limitado a quem tem dinheiro.
Segundo González Rouco, o atraso de 27% no valor do metro quadrado utilizado deixa o setor diante de um dilema.
Por um lado, pode ser interpretado como um acesso a valores “baratos”. Mas por outro lado também funciona como um sinal de alerta. Reflete um mercado que ainda não encontrou um preço de equilíbrio que satisfaça tanto a oferta de construções novas como a procura de usadas.
Esta tensão entre o aumento do custo da construção e um mercado de usados totalmente indiferente está no centro das dificuldades actuais.. A solução, dizem os analistas, dependerá não só do surgimento de condições de financiamento bancário, mas também de se manter estável ao longo do tempo, evitando as oscilações acentuadas que têm marcado a história do crédito hipotecário nacional.
O prefeito da cidade, Pablo Yavkin, juntamente com as autoridades do estado de Santa Fé, participaram da reunião. Analistas, economistas e representantes da indústria analisaram o contexto macroeconómico e as perspectivas com base em experiências, tendências e histórias de casos.
Os palestrantes concordaram que 2026 pode marcar o início de uma fase mais forte. Mas enquanto os preços dos automóveis usados permanecerem estáveis, as hipotecas não aumentarem e os custos de construção permanecerem elevados, o mercado continuará nesse ponto de estagnação.
