Na maioria das indústrias é muito difícil prever o que acontecerá com o fornecimento. Na construção acontece o contrário o processo de fabricação leva anos, o futuro pode ser lido com bastante precisão. E essa leitura é desconfortável hoje. Porque embora o mercado continue a acompanhar a procura, os dados mostram que oferecer em cidade de Buenos Aires já começou a cair forte e o mais importante vai continuar a fazê-lo.
O indicador mais utilizado para prever o futuro, as licenças de construção, é na verdade enganoso. Nos últimos anos registrou mais de 2.500.000 m² por ano, mas a área real acabada foi menos da metade. Muitas obras são aprovadas, mas nunca iniciadas. Outros simplesmente modificam suas permissões e o registro de permissões faz o backup. A verdadeira proposta não está no que se estabelece, mas no que se constrói. E a primeira pausa aparece.
No primeiro trimestre de 2026, área nova caiu 40% em relação ao ano anteriorDe acordo com os dados preliminares da agência de controle governamental. Não é um fato isolado. No último trimestre de 2025 já se registava uma diminuição anual de 25%. O paradoxo é que isso acontece depois do registro histórico. Mais de 1.300.000 m² a serem entregues em 2025, maior volume em seis anos. Esse grande volume de produção foi, em grande parte, a razão pela qual os preços permaneceram relativamente estáveis, mesmo com elevados níveis de procura. A proposta mais uma vez funcionou como reguladora.
Mas que o “verão” imobiliário não foi por acaso. Entre 2019 e 2022, houve uma combinação difícil de replicar: terrenos baratos devido a mudanças regulatórias e custos de construção em dólares muito baixos. Este contexto encorajou A uma onda de desenvolvimentos que termina hoje e explicar o aumento nos embarques recentes. O problema é que esse período já terminou. Desde 2023, os custos de construção aumentaram sem pausa e, desde 2024, os valores dos terrenos voltaram a subir. O resultado é imediato. menos novos projetos e, portanto, menos entregas futuras. E aí vem o fato mais importante, aquele que não pode ser discutido. Hoje existem aprox 2.800.000 m² com estrutura prontaavanço em alvenaria e acabamento a serem entregues nos próximos três anos. Outros 1.700.000 m² de estrutura estão em desenvolvimento e serão concluídos em um prazo mais longo.
em estágios iniciais de fundações já existe um claro declínio de cerca de 1.500.000 m², 15% menos que os níveis anteriores. E mais atrás, apenas 750.000 m² com sinalização de construção, pronto para começar. A conta é clara. o que entra não é suficiente para substituir o que sai. A curva de oferta já mudou de direção. Mesmo num cenário optimista em que o processo de licença de construção começaria em massa hoje, os tempos de construção tornam impossível inverter esta tendência no curto prazo. A oferta para os próximos anos já está definida.
Mas A mudança não é apenas na quantidade. Também está na qualidade e localização. Com elevados custos de construção, o peso relativo dos terrenos no negócio é reduzido. Isto reduz as diferenças entre bairros e produz um comportamento bastante previsível; incorporadores e investidores deixam de correr riscos e focam em áreas consolidadas. O resultado é que “salto para a qualidade“, tornou-se cada vez mais proeminente. Bairros que foram reconhecidos nos últimos anos — como Chacarita, Villa Ortuzár, Boedo ou Saavedra — Começam a perder terreno para Palermo, Belgrano, Núñez, Collegiales ou Caballito; (Juntamente com Villa Urquiza, os bairros com maior crescimento populacional segundo o último censo). A oferta não está apenas diminuindo, mas também se concentrando. Os cinco distritos com maior número de novos contadores em 2025 explicaram 39% do total. Nos atuais estágios iniciais, já estão concentrados em cerca de 50%. Existem poucos empregos e poucos lugares. E cada vez mais ao sul.
Então, a pergunta é inevitável. Se a oferta diminuir e a procura permanecer igual, ou mesmo aumentar, o que acontece com os preços? A história recente sugere. Em 2017, quando o nível de entrega é de cerca de 700 mil m² por ano, o mercado mudou claramente. tensões de oferta que se traduziram em aumento de preços. Hoje, o processo parece se repetir, embora com uma diferença. desta vez o ajuste já está em curso, mas ainda não é percebido pela maioria. Porque o mercado geralmente reage tarde.
Primeiro, você constrói menos. Então a falta é sentida. E só depois disso aparecem os aumentos de preços. A oferta já virou as cartas, estão todas à vista, resta saber como vai se comportar a procura e com ela os preços.
O autor é o CEO da desenvolvedora Unbox Devs
