Para quem tem hipoteca UVA (Unidade de Valor de Aquisição), o cenário atual de desaceleração da inflação e de achatamento do dólar abre uma questão fundamental: o que fazer com o excesso de poupança. É melhor usá-los para dar entrada e reduzir dívidas, ou é melhor investi-los e esperar?
“Para quem já tem crédito habitação Hoje, o contexto não é o melhor para pagar antecipadamente parte dessa dívida com o dinheiro economizado.”Federico González Rouco, coordenador macroeconômico da consultoria Empiria Consultores, analisa. “Principalmente porque eu teria comprado um UVA muito caro”, acrescenta.
Para aqueles que têm pesos excedentes que desejam aproveitar para saldar suas dívidas “No momento, o mais conveniente é continuar poupando na forma dolarizada ou Melhor ainda, invista esses dólares de uma forma que gere renda e, quando a relação dólar/UVA melhorar, use-os para pagar dívidas, ganhando assim mais poder de compra com seu dólar em termos de UVA. “Isso acontecerá principalmente quando houver uma correção na taxa de câmbio, algo que provavelmente acontecerá em algum momento nos próximos 10 ou 15 anos.”
Federico De Cristo, professor de economia e finanças na Faculdade de Ciências Empresariais da Universidade Australiana, considera os números convincentes. “Para decidir se vale a pena usar os dólares economizados para pagar uma hipoteca UVA, você precisa considerar quanto UVA você pode pagar por cada dólar.” “Este rácio é muito baixo, de apenas 72 cêntimos por cada dólar da UVA, o mais baixo desde o final de 2017, e indica que este pode não ser um bom momento para usar as poupanças em dólares para pagar a dívida da UVA.”
Nicolas Sibekas, consultor financeiro e sócio da Inversiones Andinas, concorda. “Hoje, o dólar atingiu o mínimo em termos reais, se compararmos com a sua série histórica. e está bem abaixo do teto da faixa de taxas do BCRA (US$ 1.738 no momento da redação deste artigo). O cenário atual abre uma oportunidade do outro lado do balcão. Para quem ainda não contratou um crédito habitação, este é um momento muito atrativo para o fazer. O câmbio real baixo, aliado aos preços dos imóveis, que em muitos casos são até inferiores ao custo de construção, tornam hoje uma decisão interessante contratar uma hipoteca UVA para comprar uma casa.”
O especialista vai imediatamente para a estratégia que pode ser usada para “reduzir” o empréstimo. “É melhor investir dólares enquanto se espera por uma janela de câmbio mais favorável para decidir se paga antecipadamente parte do empréstimo hipotecário ou não.” Uma alternativa concreta é uma carteira de investimentos que combine pesos e dólares em partes iguais; “Ferramenta de baixa volatilidade e cupons em dólares todos os meses.”
A análise que sempre deve ser feita antes de tomar uma decisão envolve a calculadora e não através da emoção. De Cristo coloca isso nestes termos. “Quanto é o investimento que posso fazer em comparação com o custo da dívida? Como regra geral, se um investimento paga 7% mais CER (é equivalente ao fator UVA) e o empréstimo tem uma taxa de juros de 5% + UVA, então o investimento de 7% permite aumentar o capital ao longo do tempo e pagar todo o empréstimo se você investir menos de uma ação.
Se a ideia é ficar com o dólar na mão e esperar um momento melhor para cancelar parte do empréstimo É importante estar atento agendar. As oportunidades passam rapidamente. “A relação entre quanto UVA é obtido por cada dólar vendido pode ser melhorada se a taxa de câmbio aumentar. Embora geralmente haja um aumento de preço após uma desvalorização, que é então repassado para o UVA (mais inflação), o atraso em refletir o aumento de preço após a valorização do dólar abre uma janela de tempo em que o mutuário da hipoteca pode aproveitar mais condições.
Em todos os casos, o segredo é encontrar o melhor mix para cada família, começando sempre o cálculo pela TNA a quem o empréstimo foi concedido (houve variações significativas consoante o período) e depois analisando quanta ansiedade ou stress causam aqueles 20 ou 30 anos de dívida. Para aqueles que podem “pagar” e estão no início de um empréstimo com juros elevados, o pagamento de capital para os reembolsos dos primeiros anos é muito baixo em comparação com o pagamento total. Com uma parcela, você pode pagar antecipadamente as próximas 3 a 10 parcelas (essa proporção depende do prazo do empréstimo, da taxa e há quanto tempo você tomou o empréstimo).
Se de qualquer forma você segue a ideia de fazer adiantamentos para encerrar o empréstimo antecipadamente, vale esclarecer que se trata de uma dívida dita boa, porque nos capitaliza (ao contrário da dívida, por exemplo, com cartão de crédito ao consumidor), é necessário analisar vários pontos antecipadamente:
De Cristo explica didaticamente assim.O primeiro fator a considerar são os termos da dívida no contrato assinado, que especifica os requisitos para o adiantamento total ou parcial do capital devedor. Nem todos os acordos de dívida permitem isso. E é uma boa ideia verificar antecipadamente se há algum custo ou multa pelo cancelamento.” Sempre investigue antes de agir ou assinar qualquer coisa.
No Banco Santander, explicam que “todas as hipotecas têm a opção de pagamento antecipado, tanto parcial como integralmente. Os cancelamentos antecipados parciais são cobrados a 3% + IVA sobre o valor pré-pago. Esclarecem que “a taxa geral de pré-pagamento só será aplicada se for feita nos primeiros 180 dias ou no primeiro trimestre do prazo do empréstimo, o que for maior”.
No BNA a comissão é de 4% e não se aplica após pelo menos um quarto do período de financiamento ou 180 (cento e oitenta) dias corridos após o desembolso.
Estes custos iniciais devem-se em parte ao facto de a maioria dos empréstimos na Argentina serem feitos através do sistema francês, onde os reembolsos são sempre os mesmos (por exemplo, o montante da UVA), mas o que difere é a proporção de juros e capital em cada parte. “Como os juros são sempre calculados sobre o saldo do empréstimo (ou seja, quanto de capital é devido ao banco), à medida que os pagamentos do principal são feitos, a parcela dos juros paga a cada parcela diminui, sobrando mais dinheiro das amortizações para pagar o principal”, explica DeCristo.
“Quando as parcelas futuras são pré-pagas, a parcela inteira não é paga, mas apenas a parte do principal que é cancelada é paga. Por exemplo, vamos considerar um empréstimo de $ 100 que cobre $ 50 de juros e cancela $ 50 de principal;
Ou seja, um adiantamento pode ser interessante nos primeiros anos do empréstimo, quando se paga muitos juros e pouco capital, desde que as condições financeiras sejam favoráveis para essas operações (como vimos acima). Acontece que no sistema francês o pagamento de capital dos primeiros anos de amortização no início do empréstimo é muito baixo em comparação com o pagamento da parte total. E ao fazer o adiantamento, você paga apenas o capital, então pode adiantar várias parcelas do próximo no valor de uma parcela. Quando o empréstimo está nos anos finais, a operação perde a atratividade.
“Nos casos em que os ‘adiantamentos’ são inadmissíveis ou onerosos, existe a opção de poupar estes fundos para que possamos posteriormente reembolsar o capital da dívida ou utilizar o rendimento destas poupanças para pagar total ou parcialmente”, conclui o professor da Universidade Australiana.
