“Isto construção não é das melhores e o valor não vai cair“Esta foi a frase que se ouviu em todos os painéis do congresso de construção realizado na Expo Construir do Hotel Hilton de Buenos Aires. promotores, economistas e especialistas imobiliários discutiram o presente e o futuro de um dos setores mais afetados dos últimos tempos. Como transformar neste contexto para não perder?
Com custos de construção Em um nível historicamente alto para a Argentina e um um mercado hipotecário que não termina o seu inícioo comprador dominante continua sendo aquele que tem dinheiro. E, ao mesmo tempo, o pequeno investidor recorreu a alternativas mais lucrativas do que o tijolo. Diante desse cenário, desenvolvedores e empreendedores concordam no diagnóstico: O modelo tradicional esgota-se e inicia-se uma nova fase onde a produtividade, a eficiência e o financiamento serão decisivos para a sobrevivência.
O maior consenso que o evento deixou é sobre isso As importações não resolverão o problema dos custos de construção na Argentina.
Para Eduardo Sposito, sócio da Sposito y Asociados, o debate está pouco focado. a maior parte dos custos de construção continua a ser local. “Mão-de-obra, aço, cimento, tudo daqui”esclareceu, acrescentando que A importação é apenas uma pequena parte, que está principalmente relacionada com obras de acabamento.
Como explicou, mesmo que alguns desses produtos fossem mais baratos. O impacto final será marginal em comparação com a carga fiscal e os custos estruturais das operações.. “O risco logístico da importação está cada vez maior”, disse ele.
A conclusão, que atravessou vários painéis, manteve-se. os custos não diminuirão significativamente e a indústria terá de encontrar competitividade através da eficiência, de um melhor planeamento e de horários de trabalho reduzidos.
A esse respeito, Gustavo Llambias, sócio da Real Estate Developers, disse que ““O grande impacto é o impacto do planejamento.”e enfatizou que a eficiência real é alcançada não pela importação de materiais da China, mas do “desktop“.
Isto O desaparecimento do “investidor do bairro” foi um dos fenômenos mais mencionados pelos empresários. Para vários promotores o mercado está a deixar para trás um modelo de habitação minimalista concebido apenas como um abrigo de valor e centra-se novamente na habitação como resultado final.
“Nós reconstruímos para aqueles que viveriam”resumiu Lucas Salvatore, presidente da Idero, que criticou as “ratoeiras” criadas apenas para investidores intermediários..
A também aparece por trás dessa mudança nova realidade económicaCom o investidor que hoje encontra outras alternativas financeiras e com custos de construção mais elevados, As empresas precisam de compradores reais e de acesso ao crédito para sustentar a procura.
O sócio fundador da Azcuy, Gerardo Azcuy, descreveu uma mudança de época em que o investidor da “vizinhança” desaparecia temporariamente em busca de outras opções financeiras. “Você está investindo em outra coisa”, disse ele. No entanto, acredita que o metro quadrado recuperará gradualmente o seu valor nos próximos anos com o crédito hipotecário, o que voltará a estimular o mercado e os empreiteiros serão obrigados a reduzir ainda mais os custos. “Para cada transação hipotecária, são criadas mais quatro ou cinco transações.“, observou ele.
antecipação da eventual expansão empréstimo hipotecário Esse foi um dos pontos centrais do encontro. Mas com o otimismo veio um aviso. Para que o financiamento volte em massa, o negócio imobiliário deve ser completamente caiado.
“Se o crédito voltar, o negócio fica 100% branco”lançou Llambías, que também questionou o funcionamento histórico do mercado local. “Não vendemos antecipadamente, cobramos antecipadamente”disse explicar que durante anos as obras foram financiadas pelos próprios compradores, na ausência de crédito real.
A chegada dos bancos, dos fundos institucionais e dos mercados de capitais mudará completamente essa lógica. Neste novo cenário, os investidores exigirão Cumprimento estrito de prazos, transparência e estruturas financeiras muito mais complexas.
O CEO do Grupo HIT, Alejandro Gavianski, já esclareceu Trabalham em conjunto com o Banco Ciudad em esquemas de financiamento “desde a base”.Com crédito à habitação a 20 anos, cujo pagamento se aproxima do valor da renda. “Não estamos inventando a pólvora, é o que acontece nos países normais. O desenvolvimento na Argentina é um obstáculo”, afirmou.
Por sua vez, o CEO do Grupo Dypsa, Issel Kiperschmidt, sugere que mercado de capitais e fundos como FGS (Fundo de Garantia Sustentável) Anses devem ser motores do financiamento habitacional. “40% da população é de classe média e precisa de um apartamento, por isso as pessoas deveriam poder comprar e não desperdiçar o dinheiro com rendas, a roda ainda não vem dos bancos, porque não podem dar empréstimos a 30 anos com depósitos de 30 dias”, disse.
Eduardo Bastita, fundador da Plaza Logística e da +Colonia, foi ainda mais longe e garantiu que: Se a Argentina alcançar a estabilidade monetária, o país poderá receber “um empréstimo de apenas centenas de bilhões de dólares”.. O empresário, que também se desenvolve no Uruguai, mostrou-se muito otimista com o futuro do país, mas garantiu que o grande problema é o financiamento.
Se houve uma ideia que atravessou praticamente todos os painéis, foi a necessidade olhar para interiores eficientes como o novo motor do imobiliário argentino. Lítio, mineração, energia e Vaca Muerta surgiram repetidamente como setores que poderiam gerar novas demandas por infraestrutura, escritórios e habitação.
“A matriz eficiente está mudando, temos que sair de Buenos Aires”, disse o gerente de risco da IRSA, Gervasio Ruiz de Gopegui, que insistiu que: O desenvolvimento econômico do país não estará mais concentrado apenas na cidade de Buenos Aires. “Com valores de vendas defasados e custos que não baixam por causa da situação atual, temos que pegar aviões e começar a procurar outro lugar… sair de Buenos Aires“, enfatizou.
Kiperschmidt concordou com este diagnóstico e insistiu que “a riqueza virá de dentro”. Ele ainda garantiu que está ocorrendo um fenômeno desviado da história. Enquanto no passado os investidores do interior procuravam alocar o seu dinheiro em Buenos Aires, agora as empresas portenhas começam a olhar para as províncias..
O CEO do Criba, Santiago Taracido, por sua vez, também falou em um possível “país federal” impulsionado por setores como mineração e energia, e destacou: o efeito de repercussão que estes setores podem ter na construção e na habitação.
A frase é poderosa e resume tudo o conceito mais recorrente de toda a exposição. Para as incorporadoras, o negócio saiu do estágio em que as margens eram mantidas graças à inflação. dólar ou valorização imobiliária automática.
Salvatore argumentou que houve uma “normalização da economia” que está forçando as empresas revise como eles constroem e quanto tempo leva para fazê-lo. Neste novo cenário, A produtividade deixou de ser um diferencial e passou a ser uma condição de sobrevivência. A industrialização de processos, sistemas off-site modulares, estruturas metálicas e planejamento digital surgiram como algumas das ferramentas para reduzir tempo e erros.
Na mesma linha, o Diretor Comercial do Grupo Pecam, Mariano Barlocki, alertou que Construção é uma das indústrias que menos investe em pesquisa e desenvolvimento em todo o mundo e explicou que a tecnologia será fundamental para evitar custos excessivos. “Um erro encontrado no escritório vale um, na fábrica – 10, e no canteiro de obras – 100”, resumiu.
O uso de inteligência artificial (IA) para gerar renderizações, simulações e análises de negócios, além da metodologia BIM para prever problemas antes do início das obras, foram algumas das inovações mais citadas por Barloqui.
A lição mais profunda da Expo Construir foi A indústria entende que a mudança já não depende apenas do contexto económico, mas também das próprias empresas.
“As empresas devem reorganizar-se”, resumiu Kippersmid, que afirmou que os promotores devem deixar de esperar por soluções externas e repensar as suas estruturas, processos e modelos de negócio a partir de dentro.
Isto precisa produzir mais rápido, com menos erros, com mais qualidade e com melhor custo-benefício apareceu como um grande desafio da nova etapa. Santiago Taracido enfatizou sua necessidade Otimize projetos de arquitetura e estrutura antes de começar trabalhar para evitar custos desnecessários.
Azkuy garantiu que a única forma de ser competitivo nesta nova etapa é a produtividade. “Produtividade é essencial. Devemos entregar produtos de boa qualidade e ter preços competitivos“.
Se há uma coisa que está clara e com a qual os desenvolvedores concordam, é esta Devido à situação atual, os custos de construção não irão diminuir, mas hoje as empresas são obrigadas a reinventar-se e a mudar a partir de dentro..
