Se houver um uma área que está em constante mudança é o imobiliário. É mais do que issonum mercado que ainda tenta recalcular o preço troca com valores que praticamente não mudam e onde os incorporadores estão no vermelho em termos de rentabilidade devido aos elevados custos de construção, Existe uma variável que joga outro jogo. o aluguel.
Neste cenário, Preços de arrendamento publicados em sites imobiliários continuam a subir e crescimento até agora neste ano já superando a inflação. O resultado é claro. a equação está novamente fechada para o investidor e posições de arrendamento como o principal impulsionador do mercado imobiliário Na cidade de Buenos Aires.
De acordo com um relatório recente da plataforma imobiliária Zonaprop, Em abril, o retorno bruto anual atingiu 5,83%.nível mais alto desde 2012 Hoje leva 17,2 anos para recuperar o investimento inicial10,3% menos que há um ano. Em outras palavras. o aluguel voltou a ser um negócio.
Há uma combinação de fatores por trás disso. Por um lado, O custo médio dos apartamentos em CABA é 2460 USD/m²Até agora, em 2026, cresceu 0,4% e um 2,2% anualmente. Por outro lado, os aluguéis mostram outra velocidade. O preço médio de um apartamento de dois quartos é $ 834.178 mensalmente em incrementos 34% nos últimos 12 meses, da inflação e do índice de contratos de arrendamento (ICL). A consequência é direta: a relação renda/preço melhora.
Com esses dados, o mercado responde e a oferta segue. No quarto mês do ano, Os avisos de locação aumentam 11,1% ano a ano e já triplicaram seus níveis históricos em 2023. Esta situação não é acidental. com melhores números, o leasing volta a ser uma estratégia viável, sobretudo se comparado com a opção de venda num contexto de preços ainda afinados e com uma hipoteca que não expira para ajudar a relançar as vendas.
Além dos valores ironizadoso comércio mostrou poucos sinais de crescimentoembora ainda não possa substituir o aluguel como personagem principal. Foram registadas 5590 escrituras em marçoe: 17,8% mais que no ano passado e pular em comparação com fevereiro: 56,7 por cento (Lei 3.567), segundo dados fornecidos pelo Colégio Notarial de Buenos Aires.
Os dados, aparentemente positivos, apresentam nuances. O aumento quebra uma sequência de quatro meses consecutivos de queda e classifica março como o sexto melhor recorde de todos os tempos naquele mês, embora ainda longe dos níveis de 2018UVA no boom do crédito.
Além disso, é importante esclarecer que Janeiro e fevereiro são meses sazonais em que o número de transações de compra e venda diminui.independente do ano, mas chama a atenção o fato de embora os atos terem aumentado. A situação dos empréstimos hipotecários não era a mesma. O que mostra que as compras de imóveis aumentaram este ano Isso foi feito principalmente com pessoas que tinham patrimônio em dinheiro;.
No mesmo mês Foram registradas 834 escrituras a créditoque representa um Declínio de 15,9% em relação ao ano anteriormas um aumento em relação ao mês anterior (quando foram formulados 592 atos). Hoje mal explicam 14,9% do total das operações e espera-se que o mesmo continue nos próximos meses. Mas o positivo é que não caiu tanto como em outros tempos.
Aparece lá “contradição”: mercado crescendo em volume, mas sem o principal motor que historicamente o multiplica.
Alugar
Estes são os bairros mais caros para alugar um apartamento de dois quartos:
Enquanto isso, eles estão entre os mais baratos.
Oferta
Bairros com os metros quadrados mais caros da cidade São os mesmos que têm os aluguéis mais altos.
Os mais baratos também são os mesmos que são alugados.
O mapa de rentabilidade também fala por si. As melhores oportunidades não estão nos bairros premium, mas sim na zona sul e oeste da cidade. Lugano lidera com um rendimento anual de 10,7%seguido pela Parque Avellaneda (8,1%) você: Nova Pompéia (8,0%). Em contrapartida, zonas como Palermo, Núñez ou Puerto Madero (mais consolidadas e com preços mais elevados) oferecem rendimentos mais moderados, em torno de 4%.
já que o foco principal está no empréstimo hipotecário São criadas até 2,5 operações para cada hipoteca adicional. O crescimento sem este efeito de emissão é limitado. Portanto a recente descida das taxas de juro dos empréstimos – a partir do início deste ano. traz um pouco de luz verde para o setor hipotecárioque o mercado espera que se reflicta nos próximos meses.
A comparação histórica torna óbvia a mudança de cenário. Em Março de 2018 (pico do boom UVA), foram registadas mais de 2.200 hipotecas, 166% mais do que os dados actuais. Esse impulso é o que explica os picos de atividade da época.
Hoje, porém, O mercado depende mais de compradores com acesso à liquidez ou aos seus próprios dólares. Segundo Soledad Balayan, proprietária da Maure Inmobiliaria, isso reflete a percepção de oportunidade. “Há um segmento que entende que o imóvel está com bom preço e é incentivado a comprar.”
A taxa de câmbio desempenha um papel silencioso mas decisivo. Um dólar estável e até mesmo em valorização tende a melhorar o poder de compra em termos reais. Contudo, este efeito não é suficiente para substituir o crédito.
Nesse contexto, É importante esclarecer que hoje o mercado hipotecário é apoiado principalmente pelo Banco Nación, portanto O comportamento dos demais bancos será fundamental para o mercado. Algumas organizações começaram a reduzir as suas taxas de juro, como o Banco Hipotecario, Galicia, ICBC, Macro, BBVA e Santander.
Assim, a combinação de preços de venda estáveis, aluguéis crescentes, maior oferta e melhores rendimentos deixa o mercado imobiliário de Buenos Aires em uma nova fase onde A situação do crédito hipotecário será fundamental para o futuro da indústriaR.
