no cenário de crescimento constante e serviços cada vez mais carosler despesas Eles se tornaram um ponto de tensão para muitos proprietários e inquilinos. No entanto, os regulamentos atuais fornecem uma definição clara O que o consórcio pode cobrar, como os custos devem ser justificados e quais ferramentas o proprietário dispõe quando considera que o aumento de preço não é razoável..
A base jurídica é precisa e, como explica Enrique Abati, advogado especializado em Direito Imobiliário e Presidente da Câmara de Proprietários de Imóveis da República Argentina, proprietários têm direitos especiais revisar, contestar e contestar os regulamentos que não estejam em conformidade com a lei.
O Código Civil e Comercial, no seu artigo 2046, alínea “c”, estabelece que o proprietário é obrigado ao pagamento de “despesas ordinárias e extraordinárias na proporção da parte indivisa da sua unidade funcional”. Por sua vez, o artigo 2.048 estabelece que você deverá pagar “as despesas gerais ordinárias determinadas pela administração do consórcio e as despesas extraordinárias determinadas por deliberação da assembleia”. Esta distinção é fundamental porque implica a administração não pode cobrar despesas extraordinárias sem a prévia decisão dos proprietários reunidos na reunião.
O artigo 2.067 do mesmo código, por sua vez, detalha as atribuições do gestor. ele deverá “manter a contabilidade das despesas e levantar os fundos necessários para cobri-las” e “fazer contas No prazo de 60 dias a contar do encerramento do exercício financeiro definido pelo regulamento de propriedade horizontal. Além disso, para utilizar o fundo de reserva para despesas imprevistas superiores às normais, “deve ser solicitada a aprovação prévia do conselho de proprietários”.
Neste quadro, os proprietários têm autoridade para rever os documentos que suportam as despesas, e o administrador “deve permitir o acesso aos mesmos”, segundo Abati. Este direito de acesso é fundamental para detectar erros, redundâncias ou custos desnecessários.
Quando o proprietário acredita que há aumentos de custos injustificados, o primeiro passo é pedir à administração comprovativos de custos, faturas, contratos e outros documentos. Isto pode ser feito por carta ou e-mail, desde que este último meio seja aprovado em regulamento ou reunião, conforme permitido pelo artigo 75.º do Código, alterado pelo DNU 338/2025. Após a análise dos documentos, caso ocorram infrações, é necessário “informar a administração e a diretoria de proprietários por meios confiáveis (…) para que possam corrigir os erros”. Se não, vai para rodada de desafio oficial.
A contestação formal começa com um pedido à administração, que também convoca uma reunião extraordinária através de meios credíveis para discutir o assunto e registar a contestação. Se esta tentativa falhar, o(s) proprietário(s) em disputa representando “10% do total de proprietários” podem solicitar a intimação de um juiz. Este mecanismo, embora raramente utilizado, visa evitar que a administração ou uma maioria circunstancial bloqueie o processamento de uma reclamação legítima.
Antes de iniciar qualquer procedimento é importante Compare os custos anteriores com o crescimento atualtendo em conta os índices do IPC do INDEC, verificar se a percentagem correspondente à unidade funcional foi calculada corretamente e verificar se o fundo de reserva foi utilizado. Muitas vezes, as discrepâncias surgem de erros de cálculo ou de despesas mal classificadas..
Nesse sentido, segundo o relatório de janeiro de Octavo Piso, por exemplo. Em 2025, custos ficaram bem acima da inflação informa INDEC 75% em edifícios CABAdesde quase 60% na província de Buenos Aires e: 27% em condomínios fechadoscontra 31,5% do órgão oficial.
Enquanto isso, o Consorcio Abierto estimou que o aumento médio dos gastos no CABA em janeiro de 2026 foi de 2,5% em relação a dezembro de 2025 (são 324.404 pesos), embora o aumento anual em sua base de dados para esta plataforma seja de 38,1%.
Mas além dos cálculos que podem servir de referência, Caso o administrador não responda às solicitações ou não forneça as informações solicitadas, o proprietário pode registrar uma reclamação para o cadastro de administradores de jurisdição e até mesmo para a defesa do consumidor. Ambos os canais são ativados quando uma administração não cumpre as suas obrigações de conformidade. informação e transparência.
Enquanto esses procedimentos estão sendo desenvolvidos, O proprietário pode evitar a inadimplência pagando conforme a reclamação, “disputando a liquidação, reservando-se o direito de iniciar o processo judicial”. ou enviando diretamente o pagamento por ordem judicial. Segundo Abati, tudo isso deve ser avaliado previamente pelo advogado, pois cada caso tem características e consequências diferentes.
