No atual contexto econômico, onde o setor imobiliário argentino dá sinais de recuperação gradual, o “rolo imobiliário” surge como uma estratégia atraente para investidores que buscam rentabilidade no curto prazo.
Hernan Sivatzky, CEO da Capital Brokers, afirma que é um fenômeno que começou recentemente quando muitos compradores interessados começaram a aparecer para reparar a propriedade. Quero dizer para reparar e revender unidadesoportunidades que estejam localizadas em boas áreas, onde existam edifícios antigos ou apartamentos em mau estado de conservação e que possam ter valor acrescentado se um bom trabalho de reparo for feito.
Para Siwacki, isso cria uma expectativa de aumento de preço. “Com preços altos ou baixos, ninguém vai virar porque não há expectativa de que os preços subam. Há aqui uma expectativa de que aumentem o valor daquele apartamento e, ao mesmo tempo, o imóvel suba”, explica. E ele cita um fator importante por trás dessa tendência: as hipotecas.
Muitas pessoas descobrem que as casas usadas estão esgotadas e as restantes são elegíveis para um empréstimo no setor de usados. “A grande vantagem deste setor é esta. a inversão é ativada com usado e usado com hipotecasalgo que não acontece com os novos. A demanda lá está crescendo”, diz ele.
Mariano García Malbran, presidente da Câmara de Serviços Imobiliários, diz que consiste em adquirir um imóvel abaixo do valor de mercado, fazer melhorias estratégicas para aumentar a atratividade e vender num curto espaço de tempo, geralmente de três meses a um ano. obter lucro líquido.
“Na Argentina, essa operação se popularizou em períodos de volatilidade cambial, ou seja, quando os preços dos imóveis usados caem devido ao excesso de oferta e os custos de materiais de construção e mão de obra ficam abaixo da média, permitindo aproveitar as lacunas do mercado”, afirma. No entanto, ele adverte que isto não é mera especulação, mas sim agregar valor real através de peças de reposição que respondem à procura actual, como a modernização de cozinhas ou casas de banho e a actualização geral do acabamento e do ambiente.
As chaves para uma mudança de casa bem-sucedida
Conseguir uma cirurgia bem-sucedida em menos de um ano requer um planejamento cuidadoso. García Malbran argumenta que o primeiro é identificar as propriedades que têm potencial; “É recomendado Procurando imóveis em áreas de alta demandacomo os bairros consolidados de CABA ou os subúrbios de Buenos Aires onde PH sem muito gasto é ideal. Aí tem que comprar por um preço que dê espaço para peças de reposição, pelo menos 20% a 30% menor que o preço pós-reforma”, explica.
E ressalta que durante a fase de reparo é preciso priorizar intervenções rápidas e de alto impacto. reformas, pinturas e pisos de banheiros e cozinhas, com prazo estimado de cinco a sete meses. O presidente da câmara das empresas de serviços imobiliários sugere contratar equipes profissionais para evitar atrasos. “Finalmente é preciso definir um mercado para venda preço competitivo com base nos dados comparáveis mais recentes e use o marketing digital para acelerar o processo. A velocidade é a chave. cada mês adicional diminui a lucratividade devido à manutenção e aos custos potenciais”, alerta.
Aspectos a considerar na avaliação imobiliária García Malbran defende que devemos começar pela localização e priorizar locais com boa conectividade, procura estável e potencial de crescimento. “É então necessário verificar o estado estrutural, como humidades, instalações elétricas, tubagens de gás e água, e consultar um arquiteto para estimar os custos dos custos ocultos”, acrescenta. A edificação não deve ser esquecida, neste momento é necessário avaliar aspectos como custos, obras pendentes no consórcio e limitações de tempo para peças de reposição. “Há aspectos legais a considerar, como títulos e portarias municipais. Uma ferramenta útil para evitar custos mais elevados é um bilhete de venda certificado pela assinatura de um direito irrevogável de venda a favor do comprador”, afirma.
Entre os erros mais comuns: subestimar o orçamento é o mais comumÉ por isso que você deve adicionar 10% a 20% para imprevistos.
Da mesma forma, ele garante que embora seja lucrativo, o house flipping, também conhecido como flipping imobiliário, não sem riscos. “Os principais incluem custos imprevistos durante as reformas, como a descoberta de problemas estruturais, que podem aumentar os custos em 20% a 30%”, alerta García Malbran. Embora também garanta que as flutuações do mercado devem ser levadas em consideração; se a procura cair ou os preços não subirem como esperado, as vendas serão atrasadas, aumentando os custos de financiamento e de manutenção.
Ou riscos jurídicos, como a assinatura de um ticket de venda, que acarreta riscos devido ao bloqueio de medidas preventivas ou à morte do vendedor, por exemplo, violações de regulamentos ou disputas com vizinhos. “Isso também pode paralisar as obras”, explica.
Finalmente, o investimento excessivo em melhorias não valorizadas pelo mercado corrói as margens. Para mitigá-los, é aconselhável diversificar e limitar cada atividade a um orçamento controlado.
Para um especialista: Uma renovação bem-sucedida baseia-se em quatro pilaresPlanejamento detalhado, foco no valor agregado, qualidade dos materiais e execução eficiente. E reconhece que ultrapassar os prazos previstos é um dos maiores desafios destas operações. “Cada mês adicional incorre em custos adicionais de financiamento caso haja empréstimos, despesas, impostos e serviços, reduzindo a lucratividade em 5% a 10% por período. Além disso, prolonga a exposição a riscos de mercado, como mudanças nas taxas de juros ou quedas na demanda. E percebe que para evitá-lo, Metas e prazos rígidos devem ser definidos e contingências devem ser levadas em consideração ao trabalhar com empreiteiros.
Com a recuperação do mercado, o que se traduz num aumento dos preços de 5% a 10% ao ano em dólares e no aumento da procura de hipotecas, García Malbran acredita que São operações adequadas para investidores com capital disponível e conhecimento do setor. Concluindo, para Garcia Malbran, o imobiliário é uma forma inteligente de capitalizar a recuperação do sector, mas exige disciplina e experiência. “Recomendo consultar profissionais antes de avançar, pois o sucesso está na execução precisa e estratégica do processo de compra, reposição e venda”, finaliza.
