O que faz com que a incorporação imobiliária deixe de ser um investimento e se torne uma ferramenta capaz de mudar o meio ambiente? Esta questão foi o fio condutor do painel “Poder Transformador dos Projetos” realizado na 11ª edição do Real Estate Summit. A NAÇÃO.
Reuniu a conversa Lucas Salvatore, presidente Idero; Ricardo Griot, CEO do Grupo Pecam; e Jeremiah Gonzalez Toledo, Diretor Comercial da Inarchque apresentaram experiências muito diferentes entre si, mas partilharam o desafio comum de como planear projetos que possam criar mudanças urbanas a longo prazo.
Enquanto Salvatore falava do crescimento acelerado de Anello, no coração de Vaca Muerta, Griot explicava a lógica dos grandes projetos que sua empresa desenvolve em Rosário. Por sua vez, González Toledo analisou o caso da Vía Viva, um projeto comercial que se estende sob a linha ferroviária Mitra e busca conectar diferentes pontos da cidade de Buenos Aires.
Os edifícios já não são construídos, as cidades estão a ser redefinidas
Para Salvatore, Um indicador-chave de transformação surge quando um projecto deve responder a um crescimento populacional extraordinário. “Se olharmos para Anelo, que fica no coração de Vaca Muerta, há 10 anos tinha 800 habitantes, hoje tem 15 mil e prevê-se que seja entre 45 mil e 50 mil em 2032”, observou.
Como explicou o presidente da Idero. Tal expansão provoca uma mudança exponencial em toda a infraestrutura e habitabilidade. Além disso, obriga-nos a pensar para além da construção de casas isoladas e exige o desenvolvimento de infraestruturas, serviços e soluções habitacionais que possam acompanhar a evolução de toda a comunidade.
“Temos uma visão de transformação através da construção em grande escala”, concordou Griot. Nesse sentido, explicou que os empreendimentos do tipo plano diretor permitem intervenções em grandes áreas de terreno para incluir ruas, praças, equipamentos urbanos e novos serviços..
De outra perspectiva, González Toledo afirmou que o desafio é conectar áreas urbanas já consolidadas. “O principal para mim é que o projeto não pode ser esquecido, nem pode deixar de interagir com o meio ambiente”, disse, descrevendo a Vía Viva, projeto desenvolvido no âmbito do Viaduto Mitre.
Segundo ele explicou, o projeto passa por diversos pontos da cidade, desde Chinatown até a região próxima ao Hipódromo, e Isto requer a compreensão tanto dos fluxos de pessoas como das especificidades de cada área.
Rosário, Buenos Aires e Vaca Muerta. três maneiras diferentes de transformar o espaço
Embora a realidade seja diferente Os três promotores concordaram que o crescimento urbano necessita de planeamento. Em Rosário, Griot explicou que a empresa atua em grandes extensões de terreno localizadas nas zonas norte e sul da cidade.
“Temos um ótimo programa na zona sul Rosárioonde buscamos integrar uma área que historicamente teve menos desenvolvimento conhecida como terras do 121 Batalhão. Lá avançamos na urbanização de cerca de 150 mil m² e já estamos concluindo a primeira edificação de 25 mil a 28 mil m². Acreditamos que vai causar um antes e um depois naquela área, porque está mais uma vez construindo a cidade”, afirmou.
Acrescentou ainda que a empresa está a desenvolver 120 hectares numa outra zona próxima da cidade, mais precisamente, na cidade de Baigoria. e no centro tem um projeto de menor escala onde ele se interessa pelo plano diretor porque permite planejar, organizar e trabalhar com visão de longo prazo;
Em Buenos Aires, González Toledo descreveu como A Vía Viva evoluiu de uma primeira fase estritamente gastronómica para uma oferta mais diversificada (a abertura oficial da segunda fase ocorrerá em setembro).
A primeira fase, localizada em Chinatown, já está consolidada e foca principalmente em estabelecimentos gastronômicos. O segundo, localizado na Avenida del Libertador, inclui espaços comerciais maiores, concessionárias de automóveis e um estacionamento subterrâneo com 300 vagas. “O que a Via Viva mais faz é conectar uma rede de cidades que oferece coisas diferentes”, concluiu.
Enquanto isso, O aumento da actividade energética em Anelo continua a impulsionar a procura de habitação. “Eu diria que cerca de 85% do que é construído é bastante instável. No início, pode ser útil, mas depois as empresas de lá, que são empresas petrolíferas multinacionais e empresas de serviços de primeira classe, precisam de um padrão muito mais elevado”, explicou Salvatore sobre o rumo que os seus desenvolvimentos estão a tomar.
Além disso, ele elaborou a importância da qualidade da habitação em um local onde os trabalhadores passam doze horas no poço e mais de três horas de viagem entre as viagens. “São pessoas que passam 15 horas fora de casa, por isso a qualidade da habitação é importante”, acrescentou.
Sobre o futuro da área, explicou que a empresa pretende construir mais 30 edifícios e acrescentar 3.000 espaços adicionais. “As previsões comprovam isso Agnello poderá adicionar 35.000 residentes até 2032. Mesmo que fossem 25 mil, ainda assim seria um enorme aumento”, descreveu.
Transformando empresas em uma nova era
Foi um dos temas que mais gerou interesse durante o painel o futuro da construção e o impacto dos novos sistemas de construção. Nesse sentido, Salvatore defendeu o desenvolvimento modular como ferramenta capaz de agilizar prazos, reduzir custos e aumentar a produtividade. “Construímos o primeiro edifício modular de seis andares da Argentina. Montamos o último edifício em 28 dias seguidos e todo o processo levou cinco meses”, explicou.
Na sua opinião, a construção modular é uma excelente solução. “Para simplificar, é a indústria automotiva aplicada à habitação”, disse ele.
Outro tópico de conversa também estava girando despesas. Longe de focar apenas nos materiais ou no custo da mão de obra, os desenvolvedores ofereceram isso O desafio atual é a eficiência.
“Gosto de falar mais sobre relação custo-benefício”, disse Griot. Segundo ele, depois de anos de inflação alta. Toda a cadeia de valor deve rever processos e melhorar a produtividade. Além disso, destacou um fator que historicamente teve pouca relevância na Argentina, como os custos financeiros associados ao tempo. “Hoje, o valor mais importante que o desenvolvimento pode ter é o dinheiro”, disse ele.
Gonzalez Toledo concordou com isso O futuro da indústria estará cada vez mais ligado à capacidade adaptativa das empresas. Na sua opinião, o debate já não é apenas sobre quanto custa construir, mas sim sobre a eficácia das estruturas e a sua capacidade de responder a contextos em mudança.
“O mais importante não são tanto os custos, mas a eficiência da sua estrutura e a capacidade de adaptação.”foi realizado. Nesse sentido, destacou que as empresas terão que introduzir novas ferramentas, melhorar processos e encontrar formas inovadoras de trabalhar num mercado que exige cada vez mais produtividade.
Inovação e financiamento em projetos
Perto do final do painel, a conversa voltou-se para os mecanismos de financiamento. Salvatore introduziu iniciativas relacionadas a Vaca Muerta que buscam ampliar o acesso investimento imobiliário através de instrumentos e regimes financeiros marcação.
“Em Vaca Muerta descobrimos que muita gente queria participar do crescimento da área, mas sem a necessidade de comprar um apartamento completo, por isso lançamos o primeiro. confiança financeira imobiliária com uma oferta pública associado ao Vaca Muerta e a liberação foi 100% concluída na semana passada”, anunciou.São 20 apartamentos que entraram no mercado de capitais e onde cada pessoa pode comprar uma ação.
As colocações primárias começaram em torno de US$ 1.000, onde são construídos, mobiliados e alugados apartamentos para empresas multinacionais. Retorno projetado de 10,88% ao ano em dólares. “Agora o projeto está sendo preparado marcar e será um dos primeiros empreendimentos imobiliários aprovados pela CNV no âmbito desta operação”, afirmou.
Em paralelo, Salvatore apresentado pela Casa Propiauma iniciativa que visa ampliar o acesso à habitação sistema de poupança progressiva e marcado. Como explicado, a proposta permite que você compre pequenas ações da casa a partir de 10 USD até atingir 60% do valor da casa. A partir deste limiar, a empresa oferece uma locação pelos 40% restantes e envia a unidade em até 90 dias.
Griot, por sua vez, insistiu na sua necessidade restabelecer o empréstimo hipotecário como instrumento estrutural reduzir o défice habitacional. “Devemos dar à procura as oportunidades que são necessárias para o crédito à habitação”, disse.
Para González Toledo, além do financiamento, o futuro dependerá da capacidade das empresas de se adaptarem e obterem resultados contra o rumo do mercado. Por exemplo, na avenida O Cabildo aumentou as vagas para 10% no último ano. mas a poucos quarteirões de distância, no trecho Chinatown da Via Viva, a incorporadora garante que atingiu uma taxa de vacância de cerca de 5% e que isso é “intencional porque pode ser praticamente zero”.
