O mercado imobiliário de Buenos Aires atravessa um momento uma mudança de paradigma. após a revogação Lei de Arrendamento Em 2023, o cenário de défice foi substituído por um cenário de excedente. Neste ecossistema de liberdade contratual, proprietários e inquilinos usam uma novo idioma que antes era reservado apenas para investidores; que a rentabilidade.
Sob esta lógica, surge a questão central. Como saber se o preço pedido por um apartamento de dois quartos em Palermo ou um estúdio em Caballito é razoável? Assessoria de incorporadores e corretores imobiliários A NAÇÃO Afirmam que existe um “número mágico” que serve de bússola; 5% ao ano. No entanto, a forma de atingir essa percentagem provocou um debate técnico que divide a indústria.
Para muitos desenvolvedores, como Juan Manuel Tapiolafundador Áreashá uma pontuação rápida para que o inquilino saiba onde está.
A resolução afirma:
Se esse resultado for de 5%, o mercado está em equilíbrio. “Quando a conta dá 3% o aluguel fica barato; Se der 8 por cento, é caro“, dizem da área do poço.
Tapiola explica que esta visão exige que o inquilino compreenda o seu “custo total de vida”. Se a unidade for avaliada em US$ 120 mil, o inquilino teria que gastar cerca de US$ 5 mil por ano entre aluguel e despesas gerais. ser médio.
Para Tapiola, o problema histórico da Argentina é a falta de parâmetros claros. “O mercado imobiliário era uma caixa preta para o inquilino. Na Spazios pretendemos que as pessoas parem de alugar às cegas”, explica o desenvolvedor.
O empresário desenvolveu um sistema próprio para transformar locatários em proprietários, sendo que mais de 4 mil famílias já estão fora do aluguel. “Não vendemos apartamentos, ajudamos as pessoas a possuí-los“, retomar.
Segundo o desenvolvedor, 5% não é apenas um número para o proprietário, mas um “seguro de justiça” para o pagador. “Se o locatário souber que o apartamento em que mora vale US$ 120 mil e a conta lhe der 3% ao ano, ele paga bem. Mas se você der 6% ou 7%, você tem uma ferramenta técnica para sentar com o proprietário e exigir uma redução.Tapiola acredita que é essa transparência que finalmente “limpa” o mercado de preços abusivos.
É aqui que aparece a primeira falha na fórmula. Soledad Balayan, proprietária da Maure Inmobiliaria, observa que em termos contábeis as despesas não podem fazer parte da rentabilidade. “Uma despesa é uma despesa para o proprietário, não uma receita. Se o apartamento estiver vazio, o proprietário paga do próprio bolso. Incluí-los na fórmula superestima o desempenho real”, explica o especialista.
Para núcleo, Os retornos brutos reais hoje na CABA são de 4,5% e 5%. para unidades usadas, mas é calculado estritamente com base no fluxo de caixa deixado para o locador.
Andres Sikuli, gerente imobiliário corporativo da Interwin, concorda que 5% é a referência histórica local (conhecida como “a taxa máxima“), mas alerta que o crescimento dos serviços e da manutenção”eles comemA parte do aluguel que ia direto para o bolso do proprietário.
Um dos grandes obstáculos para fechar a matemática é o preço de venda do imóvel (o denominador comum da fórmula). O Diretor da MGNI, Maximiliano Goetz, observa que a lucratividade muitas vezes parece baixa porque os preços das publicações estão inflacionados devido à subjetividade.
“Inúmeras vezes um cliente pede US$ 315 mil por algo que o mercado avalia em US$ 250 mil. porque dizem “Meus filhos aprenderam a andar lá”. Esta visão tendenciosa significa que o cálculo da rentabilidade não funciona, mas isso é um erro de preço e não de mercado de arrendamento”, explica Goetz.
No entanto, em bairros de alta demanda como Recoleta ó: Palermoum fenômeno da elasticidade: O inquilino costuma validar aluguéis que rendem 6% ou 7% de aluguel (considerado caro). O motivo: economizar tempo, estar perto do trabalho e, acima de tudo, evitar o custo do atrito nos degraus.
Sicouly oferece um visual que conecta o brick com o mundo financeiro. “5% é o limite que faz o investidor olhar novamente para o apartamento como um ativo e não como uma dor de cabeça”, pensa. para Sikuli, O mercado está saindo da ‘letargia do rendimento negativo’ dos 2% ou 3% que afectaram o sector durante a legislação anterior.
“O que vemos hoje é sinceridade. As rendas regressam ao nível de equilíbrio internacional“, afirma o gerente da Interwin.
Além disso, apresenta um alerta. No caso da remortgage, o proprietário não compete mais sozinho com outros proprietários. “O inquilino passa a ter a opção de se tornar comprador. Esta concorrência manterá a rentabilidade, obrigando os proprietários a serem mais competitivos em preço e qualidade”, conclui.
Apesar das resoluções internacionais. O mercado local tem um juiz irrevogável: o bolsonarista. Com a inflação a forçar ajustamentos trimestrais (principalmente devido ao IPC), os especialistas concordam que os preços já não são determinados pelo desejo do proprietário, mas pela capacidade de pagar.
“A realidade mostra que o inquilino não faz o cálculo de rentabilidade do proprietário, ele olha o recibo do seu salário.“Diz Balayan: Com o excesso de oferta existente hoje. Caso o locador busque um aluguel que ultrapasse o “teto” salarial de sua área, o imóvel permanece vago.. “O mercado de arrendamento hoje apresenta muitas opções e isso dá ao inquilino um poder de negociação que não tinha nos últimos quatro anos”, conclui o proprietário da Maure.
