Se existe um bairro na cidade de Buenos Aires que sempre tem sua demanda constante a localização é no centro geográfico, Caballito. E dentro da área existe uma avenida que se tornou real nos últimos anos ímã para desenvolvedores: Pedro Goyena.
Como um Os bairros mais tradicionais e antigos da capital, superado na história apenas por San Telmo, Balvanera e Barracas, Caballito é também o mais densamente povoadomais de 25.000 habitantes por quilômetro quadrado. É aí que reside o seu apelo equilíbrio entre serviços, pulmão verdecomo Parque Rivadavia e Parque Centenário e boa conexão um ampla oferta educacional e o transporte que o mantém no pódio os bairros mais procurados para comprar e alugar propriedades.
Ao falar sobre valores. preço médio unitário de publicação bom em um bairro histórico de Buenos Aires é 3391 USD/m²que o instala classificado como nove dos bairros mais valorizados da cidade. Ou seja, 8,7% a mais que o preço médio do CABA, que é de 3.119 USD/m², segundo o índice Zonaprop correspondente de fevereiro.
Neste cenário, seu valor é por metro quadrado 49,60% menor que Puerto Maderoqual Está no topo da lista com US$ 6.728/m²; também é encontrado abaixo Palermo, 4082 USD/m²sim Nunez, criança USD 3.920/m²os outros dois espaços que unem o púlpito.
Enquanto isso No extremo oposto fica o Parque Avellaneda, o bairro mais acessível e com preço médio 1.898 USD/m² para poços planos, o que representa valor 44,03% menos que Caballito.
117 projetos imobiliários estão concentrados em Caballito Sur em diversos estágios de desenvolvimento (17 poços, 90 em construção e 10 concluídos), segundo relatório da imobiliária Justevila. “É incrível que Cerca de 10% desses projetos estão centrados em uma única avenida de apenas 18 quarteirões“, comenta a Diretora Executiva Alejandra Gonzalez.
O que torna Pedro Goyena especial?
A avenida começa no cruzamento com La Plata (como continuação de Carlos Calvo) e segue ao sul de Caballito até se tornar Juan Bautista Alberdi perto de Flores.. Historicamente residencial, destaca-se pelo frondoso arvoredo e pela convivência harmoniosa. mansões antigas e edifícios modernos que preservaram sua identidade urbana.
Gerardo Azcuy, da incorporadora homônima que constrói negócios premium em Caballito, explica que é um ambiente muito igualitário.É a avenida mais residencial porque é a avenida com menos trânsito. É um pulso mais local e tranquilo.”
Além do baixo impacto sonoro, o valor ambiental desempenha um papel fundamental. “É melhor arborizado e trabalhamos muito nisso. plantamos 250 exemplaresnão só em Pedro Goyena, mas também em Directorio, La Plata e Juan Bautista Alberdi”, afirma o desenvolvedor.
Na mesma linha, Agustin Valger, diretor da Lepore Propiedades, contextualiza histórico e de mercado; “Pedro Goyena é a estrela do bairro, sempre o mais procurado. Caballito era originalmente um bairro de casas de campo, e muitas dessas casas ficavam nesta avenida.. Com o tempo, muitos ruíram, mas devido à lei de proteção histórica, alguns puderam ser preservados, enquanto outros foram dedicados à gastronomia.”
Este diferencial também afeta integralmente os preços.. “Muito em Goyena custa sempre mais caro do que em outras avenidas ou cruzamentos. A construção em qualquer área custa o mesmo, mas O fator que faz a diferença é a frequência do soloWalger explica. Esse custo mais elevado aumenta o custo final das unidades e, ao mesmo tempo, refina o perfil da demanda.
Além disso, nos últimos anos. A área adicionou uma forte pegada gastronômica. Restaurantes como Campo Bravo, Cucina Paradiso, Rapa Nui ou El Desembarco reuniram um pólo que fortaleceu perfil de avenida elegante e moderno.
Além disso, este corredor é caracterizado a qualidade dos seus projetos. 40 anos Avenida Pedro Goyena É o lugar certo para quem mora em Caballito. Portanto, desde a década de 80, os edifícios construídos eram do mais alto padrão e vanguardistascomo a torre Goyena 830, vendida durante o coralito de 2001, o icônico edifício na esquina de Goyena e Doblas, ou os famosos edifícios Karpilovska-Chidychimo com suas características colunas brancas e tijolos aparentes.
“Historicamente, era caracterizada por apartamentos amplos, com mais de três quartos, pensados para o público de maior consumo e, sobretudo, para o usuário final. Não há tantos investidores porque o patrimônio da avenida faz com que a renda não seja tão atrativa”, explica Wolger.
Pedro Goyena supervisiona atualmente 11 projetos em vários estágios de desenvolvimentotodos voltados para o mercado de ponta. Alguns novas construções já ultrapassam os 4 mil dólares por metro quadradovalores comparáveis a bairros do corredor norte como Recoleta, Palermo ou Belgrano.
Quanto a quem escolhe morar lá, os especialistas compartilham a resposta. “Quem quer morar em Pedro Goyena procura imóveis lá e paga até R$ 1 mil/m² a mais do que em outra avenida da região”, diz o arquiteto Carlos Cucciolla, do Studio Cucciolla.
“A comunidade que escolhe morar na Avenida Goyena é uma alto prestígio econômico. O custo por metro quadrado é 40% maior que o resto de Caballitochegando até mesmo a superar os valores construtivos de bairros como Palermo. Portanto, Os compradores geralmente têm mais de 45 anose ser formada por fabricantes, profissionais e pela grande maioria dos usuários finais”, afirma Alejandra González.
Por exemplo, a lista de projetos do primeiro quarteirão da avenida é formada da seguinte forma.
Onde começa Pedro Goyena, na esquina da Avenida La Plata, Existe um projeto da série Donna do estúdio Azcuy. Com 35 metros de terreno de frente também para a Rua Bonifácio, O empreendimento Gioia é composto por dois edifícios que comunicam através de um jardim interno. São 66 apartamentos de três, quatro e cinco dormitórios que variam de 95 a 227 m², que serão entregues em 2028. “O preço de venda por metro quadrado começa em US$ 3.300.”González diz.
A apenas dois quarteirões de distância fica outro empreendimento da mesma série, Donna Setima. Com unidades de três, quatro e cinco quartos próximas da entrega, com áreas que variando de 172 a 269 m². “É um edifício de sete andares mais dois retiros.que possui um pequeno prédio com primeiro andar e dois andares exclusivos em uma área tranquila do edifício”, afirma o incorporador Gerardo Azcuy. Segundo o feirante. As poucas unidades restantes à venda custam a partir de US$ 4.266/m².
Outra estrutura na avenida arborizada e procurada do bairro é a Goyena Casas Urbanas, Um complexo de 68 residências desenvolvido pelo Grupo Portland um a quatro quartos no coração de um bloco de dois andares e 43 seções em frente a um prédio de dois, três e quatro quartos localizado na Avenida Pedro Goyena, 655. preço por metro quadrado, que começa em 3.400 USD e chega a 4.100 USD, Contará com um parque central de 1.000 m² com espelhos d’água e jardins e será entregue em julho de 2029.
“Empreendedorismo une tranquilidade e verde uma casa com a segurança e conforto de um apartamento, e tudo sobre a avenida mais procurada de Caballito”, comenta o CEO do comerciante do projeto, Justevilla. E acrescenta que “é uma oportunidade única tanto pela sua proposta arquitetónica inovadora como pela sua localização e pelos seus preços em fase de poço”.
1500 em Pedro Goyena Está em construção um prédio de 12 andares com apartamentos de dois e quatro dormitórios.que dispõe de um espaço comercial no primeiro andar e três garagens na cave. “Os apartamentos de dois quartos têm cerca de 65 m² e os apartamentos de quatro quartos têm de 115 a 140 m²”, explica Carlos Cucciolla, da incorporadora de mesmo nome. Custo por metro quadrado do empreendimento, com previsão de entrega até o final de 2027 variando de US$ 3.008 a US$ 4.000.
Ao chegar ao final da avenida, você encontrará Donna Fiore na 1700 Pedro Goyena. O prédio de 11 andares conta com 22 mezaninos com quatro e cinco ambientes, de 168 m² a 204 m² e valores de USD 3.879 e USD 4.570/m²de acordo com a imobiliária Justevila. Azcuyr acrescenta que se trata de um projeto tripartido que já foi entregue, restando algumas unidades à venda.
