Um dos desenvolvedores revela. “Quando a produção habitacional fica muito cara, o problema não é mais imobiliário”

Argentina é um país cheio de paradoxos. Possui uma das maiores áreas terrestres do mundo, grandes áreas desenvolvíveis e cidades que ainda podem crescer. No entanto, entrada do apartamento continua a ser um dos problemas estruturais mais persistentesespecialmente nas grandes áreas metropolitanas.

em cidade de Buenos Aires, Por exemplo: preço por metro quadrado concluído permanece muito mais alto do que a maioria das famílias pode pagar. Perante esta realidade, a explicação costuma ser simplificada: estamos a falar do preço do terreno ou do custo dos materiais. Mas quando analisamos como é efetivamente formado o valor final da casa, surge uma realidade mais complexa.

A construção na Argentina é cara não só por causa dos custos trabalhistasmas é combinação de fatores que inclui pesadas cargas fiscais, longos prazos administrativos e um nível de incerteza jurídica que muitas vezes desencoraja o investimento.

O processo começa muito antes da colocação do primeiro tijolo.. Um incorporador que compra um terreno na cidade de Buenos Aires enfrenta inicialmente imposto de selo, taxas notariais, taxas e custos de registro. Então começa um tour pelas licenças, programas e aprovações perante a administração estadual.

Na prática, Um projeto imobiliário pode levar muitos meses – e às vezes mais de um ano – ao passar por um período de autorização completo. Num país com inflação elevada e instabilidade económica, cada mês de atraso tem custos financeiros diretos que inevitavelmente acabam no custo final do projeto.

Adicionado a isso o peso dos impostos durante a fase de construção. Os materiais pagam IVA, as construtoras pagam Imposto de Renda Bruto e toda a cadeia produtiva – fornecedores, serviços e empreiteiros – inclui impostos que afetam o preço final da casa.

Mas há outro factor que raramente surge no debate público e que também torna o desenvolvimento urbano mais caro. risco legal.

Houve um aumento nos últimos anos recursos de defesa buscando impedir projetos imobiliários mesmo quando possuem licenças emitidas pelo governo.

Em diferentes bairros de Buenos Aires, como Palermo, Belgrano ou Núñez, vários Disputas legais paralisaram o trabalho por meses ou até anos relacionadas a interpretações de códigos municipais ou questões administrativas.

Quando o trabalho para, o impacto económico é imediatoos custos financeiros continuam, os contratos precisam ser revisados, os materiais já adquiridos são imobilizados e Os compradores enfrentam incertezas quanto aos prazos de entrega.

Para além do debate jurídico, este fenómeno representa um nível de imprevisibilidade que aumenta o risco de qualquer projeto imobiliário. E como em qualquer actividade económica, À medida que o risco aumenta, também aumentam os custos..

Somando-se à incerteza jurídica está o efeito cumulativo dos impostos. Diferentes níveis do Estado intervêm no processo. — nacionais, provinciais e municipais — com impostos como IVA, rendimento bruto, imposto sobre cheques, imposto municipal, direitos de construção e encargos de desenvolvimento urbano.

Na cidade de Buenos Aires também existem mecanismos de captura de valor urbano que buscam recuperar parte do valor gerado pelos empreendimentos. O objectivo pode ser legítimo do ponto de vista do planeamento urbano, mas O efeito acrescentado afeta diretamente o preço final da casa.

Diversas análises do setor estimam que entre os impostos diretos e indiretos, o estado pode capturar uma parcela muito significativa do custo final do desenvolvimento imobiliário.

Isto cria um paradoxo difícil de resolver. Embora as políticas públicas procurem ampliar a acessibilidade da habitação, o próprio sistema acaba por encarecê-la..

Neste contexto, é também necessário rever percepção social do papel do planejamento urbano.

muitas vezes desenvolvedor Ele é visto apenas como alguém que lucra com o negócio imobiliário. Porém, na prática Seu papel é muito mais amplo..

O desenvolvedor é um assume o risco inicial do projetoorganiza capitais, coordena o trabalho de arquitetos, engenheiros e construtoras, administra alvarás e; forma uma cadeia produtiva envolvendo centenas de trabalhadores e fornecedores.

Cada novo edifício implica emprego direto e indiretoactividade económica em muitos sectores e a criação de novas infra-estruturas urbanas.

Desenvolvimento imobiliárioEm suma, não só produz edifícios, mas também produz palha.

Quando um sistema regulatório se torna muito complexo ou quando o risco legal se torna imprevisível, O impacto não recai apenas sobre os desenvolvedores. O efeito final acaba sendo transmitido preços da habitação e, em última análise, para aqueles que procuram acessá-los.

Se quisermos realmente expandir o acesso à habitação, O debate não deve centrar-se apenas em como estimular a procura ou como reconstruir o crédito hipotecário..

Também É importante analisar como a oferta é recebida.

A redução do tempo administrativo, a simplificação dos processos, a melhoria da segurança jurídica e a revisão do impacto cumulativo da carga fiscal podem ter um impacto concreto no valor final da habitação.

A Argentina conta com profissionais, construtoras e incorporadoras com enorme capacidade de produzir cidades. Quantas vezes? O que falta é uma estrutura mais simples, previsível e eficiente para transformar esta energia em mais casas..

Por que? Quando a produção habitacional se torna demasiado cara, o problema já não é imobiliário..

Apenas se torna problema de desenvolvimento do país.