No actual contexto económico, onde o imobiliário argentino dá sinais de recuperação gradual, O “rolo imobiliário” está emergindo como uma estratégia atraente para investidores que buscam rentabilidade no curto prazo. segundo Mariano García Malbran, presidente da Câmara de Empresas de Serviços Imobiliários.
“Esta prática, que envolve comprar imóveis desvalorizados, renová-los e vendê-los rapidamente, ganhou relevância nos últimos anos, especialmente em cidades importantes do nosso país”, observa.
García Malbran explica que consiste em adquirir um imóvel abaixo do seu valor de mercado, fazer melhorias estratégicas para aumentar seu apelo e vendê-lo por um curto período de tempo, geralmente de três meses a um ano, para obter lucro líquido.
“Na Argentina, esta operação tornou-se popular em períodos de volatilidade cambial, queda dos preços dos imóveis usados devido ao excesso de oferta e aos custos abaixo da média de materiais de construção e mão de obra, o que nos permite aproveitar as lacunas do mercado”, afirma.
No entanto, ele adverte que isto não é mera especulação, mas sim agregar valor real através de peças de reposição que respondem à procura actual, como a modernização de cozinhas ou casas de banho e a actualização geral do acabamento e do ambiente.
Para alcançar uma operação bem-sucedida em um curto período de seis meses, planejamento é fundamental O meticuloso García Malbran insiste que o primeiro passo é identificar imóveis com potencial. “Recomenda-se procurar imóveis em áreas de alta demanda, como os bairros consolidados de CABA ou os subúrbios de Buenos Aires, onde PH (propriedades horizontais) sem custos elevados são ideais. Depois é preciso comprar a um preço que deixe espaço para peças de reposição (pelo menos 20%-30% menor que o custo pós-reparo)”, explica e ressalta que na fase de reposição é preciso priorizar intervenções rápidas e de alto impacto; reformas de banheiros e cozinhas (que podem custar em média US$ 17.513.630, de acordo com o Relatório Imobiliário de fevereiro)pintura e piso, com prazo estimado de cinco a seis meses. Nesse momento, ele sugere envolver equipes profissionais para evitar atrasos.
“Finalmente, estabeleça um preço de venda competitivo com base em comparáveis recentes e use o marketing digital para acelerar o processo. A velocidade é a chave. cada mês adicional corrói a lucratividade por causa dos custos de manutenção e opções”, alerta.
O que deve ser considerado?
O presidente da câmara das empresas de serviços imobiliários deve ser levado em consideração na avaliação do imóvel. Deve-se começar pela localidade e priorizar lugares bem conectadosdemanda estável e potencial de crescimento, como Villa Ortuzar ou áreas premium.
“Depois é necessário verificar o estado estrutural (umidade, instalações elétricas, tubulações de gás e água) e Consulte um arquiteto para estimar custos ocultos“Não podemos esquecer a construção, aspectos como custos, pendências no consórcio e limitações de tempo para peças de reposição. “Não podemos esquecer dos aspectos legais como títulos perfeitos e regulamentos municipais. Uma ferramenta útil para evitar custos mais elevados é um bilhete de compra certificado pela assinatura de um direito irrevogável de venda a favor do comprador”, afirma.
Entre os erros mais comuns: A suborçamentação é a mais comum, por isso adicione 10% a 20% para imprevistos..
Ele também garante que embora seja benéfico. O negócio imobiliário não está isento de riscos. “Os principais incluem custos inesperados durante reformas (como descobertas estruturais), que podem aumentar os custos em 20% a 30%. violações regulatórias ou disputas com vizinhos; Eles também podem paralisar empregos. Finalmente, o investimento excessivo em melhorias não valorizadas pelo mercado corrói as margens. Para mitigá-los, é aconselhável diversificar e limitar cada atividade a um orçamento controlado”, aconselha.
Para um especialista: Uma renovação bem-sucedida baseia-se em quatro pilares:
Embora reconheça que Ultrapassar os prazos esperados é um dos maiores desafios nessas ações. “Cada mês adicional acarreta custos adicionais de financiamento (se houver empréstimos), despesas, impostos e serviços, o que reduz a rentabilidade em 5% e 10% por período. Além disso, amplia a exposição a riscos de mercado, como alterações nas taxas de juros ou quedas na demanda. Em casos extremos, pode levar a: vender abaixo do preço-alvo para recuperar capital. Para evitar isso, você deve definir marcos e contingências estritos ao trabalhar com empreiteiros.
Com a recuperação do mercado (preços aumentando de 5% a 10% ano após ano em dólares) e a demanda por hipotecas, é adequado para investidores com capital disponível e conhecimento do setor. “A estabilidade macroeconómica esperada e o atual declínio dos valores tornam isso tão momento oportunomas apenas se forem evitadas especulações cegas e se forem priorizadas análises profissionais”, observa.
Concluindo, para Garcia Malbran. O mercado imobiliário é uma forma inteligente de capitalizar a recuperação do setormas requer disciplina e experiência. “Recomendo consultar profissionais antes de prosseguir porque o sucesso está na execução precisa e estratégica do processo de compra, reposição e venda“, conclui.
