Existe um uma ideia profundamente enraizada no debate público equipara política pública a gastos públicos. De acordo com essa lógica. expandir o acesso à habitação requer fundossubsídios, planos, lotes. A unidade de valor de compra, UVA, anteriormente chamada de UVI, contradiz automaticamente essa ideia. O BCRA criou em 31 de março de 2016, há 10 anos, não gastou um único peso e em pouco tempo gastou; transformou O mercado hipotecário argentino mais do que qualquer programa de subsídio em décadas. Ele simplesmente mostrou o que os países da região estão fazendo para ter mais crédito.
Empréstimo hipotecário tem duas barreiras estruturais. O primeiro é a renda. os bancos exigem isso a taxa não excede uma determinada porcentagem do salário do seguradogeralmente entre 25% e 30%. Se a taxa for elevada, o rendimento exigido aumenta e o mundo das famílias elegíveis diminui. O segundo obstáculo é a poupança inicialObter um empréstimo envolve um pagamento inicial, custos de subscrição e comissões. Leva anos para levantar esse capital. junto Esses dois filtros deixam a maioria dos trabalhadores de fora.
UVA atacou o primeiro com precisão cirúrgica. Antes de sua criação, os empréstimos hipotecários eram em pesos e o pagamento era fixo. Para se protegerem contra a inflação, os bancos cobraram taxas de juro muito elevadas, o que se traduziu em enormes pagamentos iniciais. O resultado foi um mercado quase inexistente, pois ninguém podia entrar, visto que o rendimento que pediam só estava disponível para as famílias mais ricas do país. Inflação indexada, O banco não precisava mais se cobrir com o custo originalpode oferecer uma taxa real mais baixa porque o capital se ajustou ao longo do tempo. De um dia para o outro, a taxa inicial caiu cerca de 60%. Não houve subsídio. Houve uma transformação.
Os anos de 2017 e 2018 foram o terceiro período de maior intensidade hipotecária na história da Argentina. Empréstimos equivalentes a 0,6% do PIB foram concedidos todos os anosa uma taxa de aproximadamente 60.000 operações por ano. Isto não é suficiente para nenhum país do mundo. tanto para a argentina. Para medir esse número. Em 2025, foram fechados cerca de 44 mil empréstimos com a recuperação do instrumento. Entre 2020 e 2023, a crise totalizou 17 mil. A diferença é gritante e diz muito sobre o que a transformação do crédito pode alcançar.
Por outras palavras, cerca de 300 mil empréstimos foram concedidos entre 2004 e 2015 a uma taxa de juro anual de 25 mil e concentraram-se maioritariamente entre 2006 e 2008 (a uma taxa de 50 mil por ano). Depois, a combinação da crise hipotecária global, o aumento da inflação no nosso país e as restrições cambiais resultaram na eliminação do empréstimo e atingiram um mínimo de 7.000 empréstimos por ano. A UVA mudou então esta situação e, em poucos meses, o empréstimo subiu para uma taxa anual de 90.000 empréstimos, de meados de 2017 a meados de 2018. Mais tarde, também por factores não relacionados com o crédito, a quebra da bolsa, o pós-pandemia, o aumento da inflação e as restrições cambiais (sim, tudo ao contrário) levaram a um novo mínimo, desta vez nos 4.000 por ano. A partir de 2024, o empréstimo foi reembolsado e, até ao término pós-eleitoral, o empréstimo foi concedido a uma taxa de juro de 26.000 por ano (12.000 em 2024 e 44.000 em 2025).
O instrumento viveu anos difíceis, como todo o país. Houve congelamento de taxas, debates legislativos e a narrativa dominante de que a UVA estava falhando. Essa história merece ser revisitada com os dados disponíveis. 10 anos após a sua criação, o empréstimo UVA apresenta a menor taxa de inadimplência de todo o sistema financeiro. Tem família que não mede esforços para se manter atualizada, né? Mas estamos falando da nossa própria casa. A taxa de inadimplência não mente. As famílias priorizam esses pagamentos.
E só estamos falando disso porque houve um empréstimo hipotecário, e esse empréstimo foi por causa do surgimento da UVA. Refira-se que sem a UVA seria impossível a recuperação de 7.000 a 90.000 empréstimos por ano, mas também nos anos 2020-2023, esses 4.000 por ano seriam zero e o actual processo de crédito não existiria.
Sem UVA, não haveria empréstimos hipotecários na Argentina, pelo menos não em grande escala. E será assim por muito tempo.
Não, ainda resta bastante.
Acesso ao crédito hipotecário continua limitado Para a grande maioria dos argentinos (na melhor das hipóteses, apenas 0,6% das famílias receberam um empréstimo no prazo de um ano) e promover a UVA é uma obrigação. O primeiro problema é o financiamento. os bancos não podem emprestar durante 20 ou 30 anos se forem financiados por depósitos que aceitem no prazo de 30 dias, nem pode funcionar quando os termos fixos não são UVA. É importante aprofundar o mercado de capitais e ter maior variedade de instrumentos de poupança na UVA.
Aqui, o Fundo de Apoio ao Trabalho (FAL, criado pelas reformas laborais) ou o Fundo de Garantia de Estabilidade (FGS, da Anses) têm um enorme papel a desempenhar, enquanto o risco-país é reduzido e o mercado de capitais local se consolida como fiadores de empréstimos ou diretamente como investidores em carteiras hipotecárias.
É o segundo eixo ferramentas adicionaisseguro hipotecário, que permite reduzir o valor da entrada inicial; medidas compensatórias para mitigar saltos bruscos nas quotas; e uma ligação mais estreita entre o mercado de garantia de arrendamento e o crédito hipotecário, o que permitirá use seu histórico de pagamento de aluguel como credencial para entrar em sua própria casa.
e há um A terceira frente, que geralmente fica de fora da conversa. ele financiamento de construção. Um empréstimo hipotecário para financiar a compra de uma casa usada redistribui o estoque existente; Aquele que financia novas construções, cria empregos, amplia a oferta e cria uma cidade. Aumente o crédito para desenvolvedores para que o custo seja posteriormente creditado ao comprador É uma alavanca que tem o efeito multiplicador de melhorar a acessibilidade da habitação e reativar a economia real ao mesmo tempo.
UVA comemora 10 anos com turma atualNem todas as políticas governamentais exigem um orçamento. Alguns exigem diagnóstico preciso, design inteligente e convicção para serem executados. O que se segue é mais complicado, mas o ponto de partida é sólido. A ferramenta está funcionando, feliz aniversário UVA!
O autor é Coordenador Macroeconômico da Empiria Consultores.
