na argentina entrada um empréstimo hipotecário para comprar uma casa ainda éna maioria dos casos, uma situação cada vez mais difícil. E quando se trata de habitação? novo ou bom o problema é ainda maioro sistema financeiro tradicional baseado em empréstimos UVA (Purchase Value Unit), os deixa do lado de fora.
A razão: Empréstimos hipotecários Eles precisam de uma escritura para aprovar a hipoteca. Sem esse apoio jurídico, o banco não empresta. Por causa disso, o UVA eventualmente se torna concentrado propriedades usadas que já estão certificadas. Em outras palavras, ações novas e boas permanecem fora do radar de crédito.
Há também um fator que marca a principal diferença entre os dois mercados. O custo da construção continua a aumentar. mas Os preços das unidades novas não acompanharam o ritmo, portanto, hoje existem oportunidades concretas para comprar abaixo do custo de reposição.
Além disso, ao contrário do desenvolvimento de poços, que envolve esperar pelo menos três anos, A principal vantagem de um apartamento totalmente novo é a mudança imediata. Paralelamente, muitos destes projetos foram construídos entre 2017 e 2018, com custos significativamente inferiores aos atuais.
Hoje, um poço pode custar entre 2.500 e 3.000 dólares por metro quadrado e Existem unidades novas que são vendidas por menos que isso. Uma anomalia de mercado que geralmente não dura muito. Além disso, se for tomado o valor médio da publicação pesquisada, a diferença entre as duas opções é significativa; USD 2.934/m² para apartamentos novos e USD 3.095/m² para apartamentos bem construídosDe acordo com um estudo recente da Zonaprop.
As informações básicas são O crédito hipotecário na Argentina ainda não conseguiu se adaptar ao “novo” produto. A consequência é a distorção. Há procura, há oferta, mas não há bancabilidade.
Enquanto isso, desenvolvedores e empresas financeiras estão começando a preencher esse nicho com seus próprios esquemas que define uma tendência.
Uma empresa que viu uma oportunidade neste contexto foi a Alaria, que através da sua divisão imobiliária desenhou uma Esquema de autofinanciamento para novas unidades.
“É uma solução para um problema que o mercado ainda não resolveu”, resume Nacho Vinas, CEO da Allaria Real Estate.
O modelo combina lógica hipotecária com flexibilidade privada em dólares e oferece dois esquemas. financiamento até 60% em 12 anos, com taxa de juros 9,75% por ano ou Até 40% em 8 anos a uma taxa anual de 8,5%.
As taxas são fixadas em dólares durante todo o período, diz Vinyas. Inicialmente, são pagos mais juros do que capital (sistema francês); Com o tempo, essas relações mudam. E o fato principal é Não há taxas de pré-cancelamento.
Ler condições para acessar:
Ele processo É simples.
A oportunidade está entrando em foco hoje projetos privado.
O objetivo é claro. classe média com capacidade de pagamento, mas sem acesso ao crédito bancário. “A camada superior não precisa de financiamento, isso é para expandir o mercado e acelerar as vendas”, explica Vinyas.
Além disso, para Vinyasa existe um fator macro trabalhando a seu favor. “Aqueles com renda em dólares ou ativos em dólares podem prever com precisão o fluxo de pagamentos, o que não é o caso dos empréstimos em pesos vinculados à inflação.”
Outra empresa que avança nessa área é a construtora Criba, que tem planos de financiamento direto com uma lógica mais flexível e segmentada por projeto.
“Esforçamo-nos para que cada cliente encontre um esquema que se adapte às suas capacidades”, afirma o diretor comercial da empresa, Manuel Valdez.
As opções vão De 12 a 120 parcelascone 30% a 40% de entrada. O financiamento aplica-se a vários desenvolvimentos.
Os ingressos são extensos. Eles começam em US$ 92.000 e podem ir até US$ 900.000dependendo do desenvolvimento.
Em alguns casos, você pode até avançar com a escritura enquanto o plano de pagamento continua, entre o financiamento privado híbrido e uma hipoteca tradicional.
Em projetos como o Hugo 475que a construtora desenvolveu em conjunto com a Consultatio, por Eduardo Costantini, Existem contratos com bancos que permitem manter condições semelhantes às de uma hipoteca até o momento da redação deste documento.
Até 30 anos em pesos
Ao contrário dos esquemas anteriores, o desenvolvedor Spazios tem uma lógica diferente. prazos mais longos e financiamento em pesos ou dólares, para unidades boas e concluídas.
Conforme detalhado pelo CEO da empresa, Juan Manuel Tapiola, oferece Financiamento de até 360 parcelas (30 anos) em índice CAC ajustado ao peso (aquele que acompanha a evolução do custo de construção) ou planos em dólares em até 72x (6 anos).
Neste caso, isso condições para acessar:
Quanto aos requisitos. o ponto chave é a exibição da receitaA taxa não deve exceder a capacidade de pagamento do comprador. Soma-se a isso o custo em unidades acabadas adicional de cerca de 2% relacionado móveis e acabamentos embutidos.
Hoje existem unidades prontas para morar em empreendimentos como Mediterráneo, Garden, Alpes, todos os três em Caseros; Eclipse e Palmas (Lugares Sagrados); Jazz (Sáenz Peña), Royal (Martin Coronado) e Golf (Villa Raffo). Voltar valores que custam em média US$ 2.500/m²2.200 USD/m² (Jazz) e até cerca de 2.700 USD/m² (Palms).
Como outras opções de desenvolvedor, O comprador pode entrar no imóvel com o ingresso após pagar o adiantamento. A escritura chega depois (geralmente cerca de um ano e meio) da hipoteca ser constituída como garantia.
