O mercado imobiliário argentino vive um cenário de contrastes marcantes, no qual a situação o custo da construção coloca os desenvolvedores sob controle estes custos continuam a aumentar, mas menos do que em 2023/2024. o custo de construção aumentou novamente em dólares no início do ano. Os ganhos de peso foram modestos, no entanto Uma queda paralela na taxa de câmbio levou a um aumento no preço do metro quadrado medido em moeda dos EUA.
De acordo com dados do Índice Custo de construção (ICC) emitida pelo Governo de Buenos Airesem janeiro O preço por m² aumentou 3,3% em relação ao mês anterior e atingiu US$ 1.376.901,50.. Se esse valor for convertido para o dólar azul médio daquele mês, qual? foi de cerca de US$ 1.505, o resultado mostra que o custo está próximo de US$ 915 por m².
Um mês depois, o índice registrou nova alta. em fevereiro — pesquisado no mês passado — aumentou 1% em relação ao mês anterior e: o custo de um m² chegou a 1.391.033 dólarese o dólar azul movimentou cerca de 1.435 dólares. Com tal mudança, O custo de construção foi de cerca de 969 USD por m².
Na prática, isso significa que o edifício valorizou-se em dólares cerca de 6% em apenas um mês, embora o aumento do peso tenha sido muito menor. A explicação está no movimento da taxa de câmbio. quando o dólar cai ou permanece estável enquanto os custos denominados em pesos aumentam, o valor de um edifício medido em moeda estrangeira tende a aumentar.
Há um fato importante que geralmente passa despercebido. O custo de construção apresentado pela Prefeitura de Buenos Aires não leva em consideração o custo do terreno nem de vários itens. que são praticamente inevitáveis. Impostos, honorários profissionais, lucros de marketing e desenvolvedores não estão incluídos. o que deixa esse valor muito longe do verdadeiro valor do projeto.
“Quando você soma tudo o que não está no índice, o número muda na escala”, resume Juan Manuel Tapiola, CEO da desenvolvedora Spazios. E detalha três fatores que explicam essa lacuna:
Os números na tabela mudam com esses ajustes. Segundo desenvolvedores consultados por LA NACION, Construir uma casa “acessível” começa em cerca de US$ 1.500 por m² (mais de US$ 2 milhões às taxas de câmbio atuais). No outro extremo, propriedades de alto padrão com materiais e acabamentos premium podem custar até US$ 4.000 por m² (quase US$ 6 milhões).
Este indicador é acompanhado de perto por incorporadores e investidores imobiliários porque custo por metro quadrado de construção agregada como uma das variáveis que afeta diretamente dinâmica de preços imobiliários e nas decisões dos incorporadores e dos indivíduos que avaliam o edifício.
Desta forma que O mercado imobiliário argentino vive um cenário cinematográfico com dois finais simultâneos e contraditórios. Enquanto isso, o setor residencial chegou para registrar recordes históricos no último ano, devido ao reembolso da hipoteca UVA, a construção é o caminho errado.
Após anos de seca financeira, o financiamento voltou para a habitação e teve um impacto imediato na procura, especialmente entre finais de 2024 e meados de 2025, quando que reativação de empréstimo Veio “com força” ações de condução como em CABA como na província de Buenos Aires.
Os dados são definitivos. Em 2025, o rácio hipoteca/transação ultrapassou 15%, duplicando a média de cinco anos e atingindo o nível mais elevado desde 2018.. Esta é uma mudança bem-vinda em relação ao domínio quase absoluto dos pagamentos em dinheiro, típico de 2019-2023, quando os empréstimos eram praticamente inexistentes.
Em números, 2025 é o quinto melhor período em 27 anos. Fechou quase atendendo às expectativas do mercado 69.461 escrituras assinadas na cidade de Buenos Aires — eram esperadas 70 mil — um aumento de 26,8% em relação a 2024, que fechou com 54.770 operações, segundo dados do Colégio Notarial de Buenos Aires.
Do total de postagens, quase 14.000 foram hipotecados. Ou seja, cerca de 20% do total foi adquirido com hipoteca, o que representa um Aumento de 180% em relação a 2024. Apesar destes números, não foi suficiente para alcançar o boom ocorrido entre 2017 e 2018, quando os empréstimos UVA impulsionaram o mercado imobiliário; quando Atingiu 16.000 postagens com uma hipoteca.
Esta mudança climática também se refletiu nos preços. De acordo com o relatório do BBVA Research sobre a situação do imobiliário e da construção em 2026, na CABA, Os três segmentos (bons, novos e usados) apresentaram crescimento anual variando de 5% a 11% até 2025.. A dinâmica foi mais estável e menos dispersa do que em 2024. É uma reestruturação gradual, sem saltos dramáticos, mas suficiente para garantir que o fundo já está para trás.
“O relatório confirma uma mudando a dinâmica do setor imobiliário residencialA maior estabilidade macroeconómica e a recuperação das hipotecas permitiram a reactivação da procura e a recuperação do mercado. Até 2026, será um desafio manter o ímpeto sem perder o acesso, num cenário em que os fundamentos do ciclo crescente parecem mais fortes”, disse Mario Iparaguir, economista sênior do BBVA Research Argentina.
Mas A grande questão sobre o seu futuro está na construção. Contudo, como o PIB (Produto Interno Bruto) nacional cresceu quase 2% entre o final de 2023 e o terceiro trimestre de 2025; A construção foi a indústria mais atingida, sofrendo 11%. “O setor ficou de fora do ciclo de recuperação, ao contrário dos serviços e das atividades primárias”, explicaram no estudo, onde utilizaram dados oficiais do Indec.
A resposta é uma uma mudança de paradigmaenfrentamos um mercado que liquidação do estoque existentemas o que? não é reabastecido da mesma maneira. Vende-se apartamentos já construídos ou em fase prime, mas novos projetos não são iniciados em proporção equivalente. Existem três razões principais para este fenómeno, que são explicadas no relatório do BBVA:
Em relação a este último, o documento alerta que A retirada das obras públicas reduziu significativamente o investimento público no sector e deixou o investimento privado como o principal motor. O problema é que o motor ainda está funcionando na metade da velocidade. As remessas de licenças de construção e materiais continuam abaixo dos níveis epidémicos, embora em 2025 tenha havido uma ligeira recuperação na área permitida e um aumento na dimensão média dos projectos, reflectindo o progresso de empreendimentos de maior dimensão. Em outras palavras. menos permissões, mas maiores.
“A construção reage com maior sensibilidade e defasagem à macroeconomia”, explica o Diretor Comercial de Criba, Manuel Valdés. A NAÇÃO. “Embora o PIB esteja melhorando, Os investimentos dependem de expectativas e previsibilidade de longo prazo. A prioridade hoje é planear com sabedoria e garantir o apoio contratual antes de iniciar novas fases.”
Para Valdés, existe um “elefante na sala” que ninguém quer nomear. pressão fiscal. “Sem uma reforma tributária profunda que complemente as reformas trabalhistas, será difícil restaurar o dinamismo, principalmente nos projetos da classe média, que mais sofre com o peso dos impostos cumulativos”, alerta.
Esta falta de dinamismo reflecte-se nos dados apresentados no relatório baseado no Indec; O asfalto é a única coisa que cresce, enquanto o tijolo e o concreto estão estagnados. O mercado está cada vez mais exigente, onde só? Projetos de grande porte avançam com estruturas financeiras sólidas, deixando de fora o pequeno construtor que não consegue absorver os custos.
Para Damian Tabakman, presidente da CEDU (Câmara Empresarial de Desenvolvedores de Desenvolvimento Urbano), o cenário atual exige uma leitura muito mais complexa do que no passado. “Quem entrou sem saber antes estava indo bem porque os números estavam incompletos. “Hoje não existe mais”frase
Tabakman alerta que embora a política e o dólar pareçam estar em trégua, A combinação de altos custos e preços que não param de subir força a reinvenção“Vencerão os desenvolvedores com melhor leitura de mercado. Isso não significa apenas o segmento premium, é para aqueles que conseguem encontrar um produto diferente, com estratégias disruptivas e opções de financiamento.”
Para um especialista: O caminho para a verdadeira reativação em 2026 não é fácil. “O que precisa ser feito é fácil de dizer, mas difícil de fazer. Seja muito mais eficiente no controle de custos, seja inteligente na captação de investimentos e na disrupção do marketing. Quem não entender que a combinação atual de preço, trajetória e inovação ficará de fora”, afirma Tabakman.
para Valdez, O setor ainda está em fase de absorção de estoques. “Uma reativação mais pronunciada poderá começar em 2026 se as condições macroeconómicas estáveis se consolidarem e o acesso ao financiamento melhorar”, afirma, embora volte a sublinhar a necessidade de rever a estrutura fiscal.
A questão chave é se esta desconexão é transitória ou estrutural. Um relatório do BBVA Research sugere que Construção “invisível” poderá começar em 2026 se duas condições forem atendidas: consolidação de empréstimo hipotecário financiar a procura e reduzindo o custo de financiamento de empresas. Se o crédito impulsionar não apenas a escrita, mas também as vendas e lançamentos iniciais, o círculo poderá ser fechado.
Além disso, o financiamento bancário deve desempenhar um papel central. Em 2025, a dívida hipotecária foi reestruturada, mas ainda representa apenas 0,5% do PIB. “O sistema financeiro argentino tem a oportunidade e o desafio de expandir o seu alcance, como em outras economias da região, para direcionar as poupanças para a habitação e para acompanhar um desenvolvimento imobiliário mais inclusivo e sustentável”, afirma a análise.
O grande desafio deste ano reside na construção, que começou com menor actividade, menos projectos e margens mais apertadas. A recuperação dependerá das obras privadas, do custo do financiamento e do reinício das obras públicas.
