Em No meio o mercado imobiliário em constante mudançaem que Os movimentos do dólar e a inflação têm um impacto imediatoa questão surge novamente. É conveniente? compre um reparo usado ou unidade de poço? Mas antes de responder a esta questão, é importante destacar o contexto atual.
Ele O mercado imobiliário argentino deixou para trás a fase de recessão e fortaleceu sua recuperação em 2025. A melhoria não foi explosiva, mas consistente. o crescimento das vendas voltou, os preços pararam de cair e A hipoteca voltou a emergir como um fator importante.
Além disso, os empréstimos de longo prazo foram o factor determinante, na medida em que A relação hipoteca/transação ultrapassou 15% em 2025dobrando a média dos últimos cinco anos e atingindo o nível mais alto desde 2018, segundo relatório elaborado pelo BBVA Research.
Em paralelo, os valores começaram a ser reorganizados. na cidade de Buenos Aires, O segmento de perfuração liderou o crescimento, com crescimento anual de até 11% em dólares. Ele usadoem vez de apresentou um aumento mais moderado de cerca de 5%e permanece relativamente estável desde o último trimestre do ano passado.
Em números específicos: A cidade cobra cerca de US$ 2.215 por metro quadrado por um terreno usado e US$ 3.120 por uma propriedade com poço.De acordo com os últimos valores divulgados em fevereiro pela plataforma imobiliária Zonaprop.
Mas os dados estruturados são diferentes. O custo da construção em dólares continua subindo. a combinação de A inflação do peso frente a um dólar relativamente estável elevou valores medidos em moedas estrangeiras. O edifício não é mais a “pechincha” de 2020-2022. Mudou a equação de comparação entre comprar pronto para uso e construir do zero.
Neste cenário, A pergunta que volta ao mercado é: comprar usado para conserto ou é melhor comprar?
O principal atrativo dos usados é o preço de entrada. É o segmento com menor custo por metro quadrado do mercado, o que reduz investimento inicial e risco. “Usado hoje é mais barato e ainda tem trajetória ascendente. Por isso há um atrativo maior para esse setor do que para um poço”, disse Diego Cazes, CEO da LJ Ramos.
Para quem procura a casa definitiva, a equação da calculadora é atraente. Pelo mesmo orçamento exigido para um poço de três quartos, você pode acessar um de quatro quartos no mercado de usados e reforma-lo.. “Hoje, quem ousa não cometerá erros e terá o poder de escolher”, afirma Kazes.
A conjuntura económica mexeu com as fichas no tabuleiro imobiliário. Segundo Fabian Achavali, dono da imobiliária de mesmo nome. O aumento dos custos de construção em dólares distorceu os valores em um mercado já com excesso de oferta de usados.. “Os sinais atuais favorecem a compra de imóveis usados ou novos em detrimento do poço, pelo menos até que o estoque existente seja absorvido”, afirma em seu último Radar Imobiliário.
disso adiciona previsibilidade. O imóvel é tangível, é possível verificá-lo e validá-lo num curto espaço de tempo. Embora um poço leve anos para ser concluído, a substituição é orçada e geralmente concluída em meses.
Por sua vez, Alan Flexer, gerente da filial San Isidro de Narvaez, destaca outras vantagens estratégicas:O utilizado para a reforma dá acesso a lugares melhores pelo mesmo ingresso você: oferece maior controle sobre os investimentosporque o comprador decide o que melhorar, quanto investir e quando fazer. Se a reciclagem for bem planejada, pode melhorar significativamente a liquidez, a receita e o valor de revenda.”
O fator financeiro
Do ponto de vista financeiro, utilizado está menos exposto à macroeconomia. Quem compra do poço, 24 a 36 meses atrelado à inflação e à evolução do câmbio. No contexto de uma inflação dólar-peso mais estável, os custos em dólares podem variar significativamente ao longo de um trabalho. Em vez de, Os imóveis usados remodelados permitem uma rápida entrada no mercado de arrendamento, onde as rendas brutas rondam atualmente os 5% a 6%.
“Os preços de fecho estão aos níveis de 2006 em termos reais. Esta é uma oportunidade histórica no sector residencial usado”, acrescenta Fabian Achaval. Porém, ele alerta que até que a oferta de imóveis seja “esvaziada”. — ou pelo menos o excesso de oferta será eliminado —O aumento do preço dos automóveis usados e o dinamismo das vendas do setor empresarial terão forte impacto.“.
Por outro lado, Maximiliano D’Aria da D’Aria Propiedades aponta uma mudança no perfil da procura; O atual comprador prioriza “prisioneiro”. Os materiais usados e reciclados são reciclados mais rapidamente do que os materiais de mão-de-obra intensiva devido ao desejo de evitar incertezas técnicas e custos excessivos.
Desvantagens do usado
Mas nem tudo se trata de lucro neste setor. Um dos pontos mais importantes a considerar é que O potencial de valorização é geralmente mais limitado e depende muito da qualidade e localização da peça. Não oferece um novo diferencial de produto que possa ter um desenvolvimento completamente novo.
Também deve ser considerado o reparo que precisa ser feito; “A reforma é mais cara do que o preço da construção, principalmente nos cômodos mais caros (como cozinha e banheiro), mas ainda pode acabar com números abaixo da sarjeta”, diz Kazes.
“Há uma incerteza técnica – humidade, instalações antigas ou problemas estruturais; e os custos de construção podem divergir se a inspeção adequada não for realizada. Também exige maior envolvimento no gerenciamento de peças de reposição, coordenação de horários de trabalho e licenças”, acrescenta Flexer.
Resumindo: o processamento não é automático. os custos de reposição são altos em dólares e podem flutuar; você: você precisa olhar para todo o edifício, não apenas para a unidadeEstado geral, custos, manutenção da estrutura, porque “viver num prédio novo não é a mesma coisa que viver num prédio com mais de 30 anos”, acrescenta Kazes.
O poço ainda em recursomas baixo outra lógica.
Ele o custo médio por metro quadrado é superior ao utilizadoembora o esquema de pagamento seja geralmente mais flexível. A maioria deles Desenvolvedores oferecem planos estendidos de 48 a 60 mesesque funcionam como uma forma de financiamento privado. Em qualquer caso, a totalidade do investimento não pode ser financiada. em geral, o avanço médio 30% do valor e taxas em pesos regulados pelo índice CAC da Câmara Argentina de Construçãoque aumenta com a inflação, ou em dólares.
Toribio Achaval diretor de Martin Boquete. O valor agregado não é apenas financeiro, mas também de produtoBlocos modernos no poço estão sendo adquiridos com projetos modernos e instalações projetadas para otimizar os custos de manutenção a longo prazo.
Esta visão é compartilhada por Alan Flexer, que enfatiza que O comprador chega com uma entrada menor e parcela o saldoreduzindo a necessidade de capital imediato. Além disso, “se o projeto tiver uma localização estratégica e o mercado o apoiar, a unidade poderá atrair um orçamento interessante no momento da entrega, o que contribuirá para a obtenção de um produto completamente novo e com elevados padrões de desempenho”, acrescenta.
A principal atração deste clima é que seu potencial de reavaliação. Com a expectativa de que a expansão dos empréstimos hipotecários e a procura se aprofundem em 2026, o novo produto pode ter crescimento adicional devido à sua qualidade e a relativa escassez de oferta futura, dado que a criação de novos empregos permanece moderada.
Bons desafios. riscos e custos em dólares
No entanto, Este caminho não é isento de riscos.. a combinação de A inflação em pesos contra um dólar relativamente estável torna a construção mais cara em moeda forteo que pode alterar a relação custo-benefício original. Flexer alerta que o mercado já está validando novos valores e que a margem comercial atual varia de 5% a 7%é significativamente inferior ao dos anos anteriores, uma vez que o promotor tem pouca margem de manobra face ao aumento dos custos próprios.
Ele O comportamento do comprador também mudou. Maximiliano D’Aria afirma que o perfil do poço geralmente é principalmente inversor, alguém preparado para entrar quando o caso ainda não começou e que conhece as regras do jogo. Contudo, o investidor puramente especulativo tem recentemente exercido maior cautela porque O aumento dos custos de construção comprimiu as receitas históricas, explicando a queda nas vendas até 2025.
O gerente da filial da Tigre & Escobar em Narvaez, Mariano Maces, diz que comprar no poço. implica necessariamente a assunção do tempo de trabalho e a imobilização do capital. Num contexto em que a lacuna de oportunidades sobre aproveitadas é menor do que em outros ciclos e não há receitas imediatas antes da conclusão do projeto, a decisão de ir bem hoje é mais uma resposta à procura de um ativo moderno e financiável do que uma oportunidade de precificação puramente oportunista.
No entanto, O cenário atual apresenta desafios que o comprador deve considerar cuidadosamente;
Além disso, não é fácil escolher o que fazer com o apartamento no buraco, principalmente se considerarmos que a Argentina é um país com ciclos macroeconômicos e ajustes cambiais. A razão pela qual nunca pode ser conhecida com antecedência Um condomínio em construção custará mais ou menos em dólares quando concluído.
No cenário atual, A figura dominante continua a ser o comprador de ações. Embora os empréstimos subprime tenham regressado à cena, ainda não atingiram a escala necessária para transformar completamente o quadro imobiliário.
Ele O comportamento hipotecário será um grande determinante em 2026. Se o financiamento mantiver ou exceder a sua participação no caso atual, o mercado ganhará a profundidade necessária para sustentar o crescimento geral dos preçose: um cenário que beneficiaria diretamente o poço. Por outro lado, se o crédito estagnar e a recuperação continuar facultativa, os imóveis usados continuarão a posicionar-se como alternativa e maior controlo de risco.
Para que as vendas dos poços se recuperem, observa D’Aria, três variáveis-chave devem estar alinhadas:
Como síntese desta mudança de ciclo, Martin Boquete conclui que Imóveis usados sempre “picam” quando o crédito disponível aparece devido ao seu imediatismo. No entanto, alerta que o mercado poderá assistir a uma verdadeira mudança de paradigma Se os bancos conseguirem integrar os empréstimos para unidades especiais de construçãoo que desencadearia uma nova dinâmica no sector imobiliário.
O mercado de 2026 não oferece uma resposta. A escolha entre este ou aquele segmento deixou de ser uma questão de preferência e passou a ser uma decisão altamente estratégica. Segundo Diego Cazes, a diferença é clara. Para quem procura um investimento de longo prazo, o zero milha continua a ser uma aposta forte devido à sua longa vida útil.enquanto para Para quem precisa se mudar e está com o orçamento apertado, um carro usado oferece a oportunidade de coletar medidores por meio de reparos parciais ou escalonados.
Isto as escolhas dos compradores de hoje são determinadas pelas suas prioridades:
