Em 27 de fevereiro de 2026, após 12 horas de deliberação, o Senado aprovou Emendas da Câmara à Lei de Modernização Trabalhista. Foi finalmente publicado no Diário Oficial da última sexta-feira e promulgou a lei.
Embora o seu foco central seja o trabalho, o artigo 192.º inclui duas reformas fiscais relacionadas com o mercado imobiliário: isenção de imposto de renda tanto para proprietários de imóveis para aluguel de casas (residenciais) quanto para pessoas que vendem imóveis.
A lei atual tem efeito retroativo a partir de 1º de janeiro de 2026. “Então. O benefício é retroativo.”afirma o especialista tributário Sebastian Dominguez, líder do estudo da SDC Asesores Tributarios.
Com esta medida, o governo procura “aliviar a carga fiscal dos cidadãos“e remover os embargos considerados”baixa eficiência de recrutamento e altos custos de gestão“, em linha com a política oficial de redução de impostos.
A primeira coisa a notar é que não extingue o imposto, mas isenta-o, razão pela qual mais tarde outro governo pode restaurá-lo cancelamento da isenção.
Neste contexto de mudanças, os proprietários que estão sob o regime de monotributação e auferem rendimentos do arrendamento de apartamentos, começam a questionar-se: Se for oportuno continuar neste regime ou se for oportuno passar para o regime geral.
Para aquelas pessoas que são tributados no regime geral, a isenção de lucros soma-se a outra muito semelhante que já existia no IVA;Dominguez explica. A lei do IVA define isto As rendas da casa do inquilino e da sua família estão isentas de imposto.
Enquanto no caso pessoas que estão em modo monotributário, explica Dominguez que é apropriado avaliar a mudança de regimes em determinadas situações.
Segundo a nova lei, a renda já não dá lucro, razão pela qual, em alguns casos, os monopolistas Pode ser benéfico mudar para o modo geral.
Se o proprietário continuar no monopólio, a renda de aluguel deve continuar a contar para classificação e você deve continuar a pagar imposto integradoquando aplicável.
Um ponto fundamental surge quando o contribuinte exerce outras atividades que não a locação. Nesses casos, Receita de fretamento também é considerada para classificação, o que poderá elevar a categoria de monotáxicomo resultado do qual aumentou taxa mensal.
Um caso em que ainda é adequado permanecer em monotaxa, segundo Dominguez, ocorre quando estas três condições são atendidas:
Nestes casos, o contribuinte Você não terá que pagar o componente tributário do monoimposto por ser isento, não é necessário pagar pensão ou assistência social. Deve-se ter em conta que o regime único tem três ou quatro componentes: imposto nacional, segurança social nacional, serviço social nacional e rendimento bruto regional, se for unificado, podendo até ter outra componente fiscal municipal.
“É importante ressaltar que A exclusão não é automática, mas deve ser registrada diretamente– declara o fiscal e detalha o que acontece com cada produto.
Imposto sobre o rendimento bruto
Ele O imposto de renda bruto é um imposto a nível provincial e da cidade autónoma de Buenos Aires que tributa os rendimentos das atividades económicas, incluindo rendas.
Cada jurisdição tem suas próprias regras. em CABA, Por exemplo: Os aluguéis de apartamentos podem estar isentos deste imposto se certas condições forem atendidas.:
Nos casos em que a atividade não está enquadrada na isenção, por exemplo, cobra R$ 2.000.000,00 de aluguel, Quem está no monotributo único paga a Renda Bruta dentro da mensalidade.
Em vez disso no regime geral, o imposto deve ser pago separadamente e na maioria dos casos inclui valores maiores.
Pensão e seguro saúde
As contribuições previdenciárias – pensão – e seguro saúde (serviço social) estão incluídas nos componentes monopolizar exceto em alguns casos específicos em que o contribuinte está isento deles (por exemplo, aluguel) ou já efetua esses pagamentos para outra atividade.
No modo geral, no entanto, Quem recebe renda apenas de aluguel não precisa pagar como autônomo nem com uma apólice de seguro de saúde. No entanto, alguns contribuintes optam por fazê-lo voluntariamente para acumular anos de reforma ou para ter seguro de saúde.
Nestes casos, caso o contribuinte decida passar para o regime geral. “Como autônomo, fazer pagamentos e contratar seguro saúde pode sair mais caro do que continuar pagando um monotáxi.” explica Dominguez.
Em vez disso, ele É mais económico manter um rendimento único, pagando pensões e contribuições sociais mensais, que são mais baixas.
A isenção de determinados impostos não significa que não deva ser emitida fatura. “Os aluguéis devem continuar a acumular mesmo que sejam isentos de impostos“, finaliza o especialista.
O impacto que a recentemente aprovada abolição de lucros poderá ter no mercado de arrendamento e na posição do monotributista face a outros regimes merece uma análise separada.
Espera-se que a reforma tenha efeitos benéficos, tais como: uma aumento do lucro líquido para proprietários que alugam suas casas. Esta premissa é confirmada no relatório Instituto de Análise Fiscal da Argentina (IARAF), que antes da aprovação da lei, realizou um estudo sobre o aumento da rentabilidade do arrendamento de imóveis com isenção fiscal.
A pesquisa em números mostrou que A lucratividade de uma pessoa que paga um imposto de 35% aumentará em 60%. e alguém que pagasse uma taxa de 13% receberia 17%.
“A reforma visa aumentar a rentabilidade do setor incentivar o investimento e a criação de empregoalém disso uma oferta de aluguel maior é possível– explica o relatório, que também descreve três casos.
Tendo em conta os três casos, antes da aprovação da lei. Os proprietários 1 e 2 tiveram que pagar seis impostos.
Enquanto o terceiro tipo de proprietário Os lucros não eram tributados, mas a monotaxa nacional era.
O estudo reconhece que: taxa de retorno – o valor anual da renda dividido pelo valor do imóvel; que se estima ser vital para a geração de oferta no mercado de arrendamento.
Por exemplo, uma propriedade no valor de US$ 70.000, pela qual o proprietário recebe um aluguel mensal de US$ 550.000, tem retorno bruto anual, às taxas de câmbio atuais, 6,46%. Se a comissão imobiliária for calculada a partir desse percentual, há um retorno bruto de 5,8%.
Porém, esta não é a rentabilidade final, mas sim o efeito dos impostos deve ser levado em conta para o cálculo do líquido, que varia entre os três tipos de proprietários analisados:
A diferença de rentabilidade entre os proprietários 1 e 2 foi explicada pela diferente alíquota de Imposto de Renda paga por cada um.
O terceiro proprietário teve um retorno maior porque sua carga tributária é menor. Ele é um monopolista e o único dos três que não é afetado pelos lucros.
“O rendimento líquido dos proprietários será praticamente o mesmo entre trabalhadores independentes e monotributados“, explica o relatório.
Quero dizer que A isenção do imposto de renda pode resultar em rentabilidade dos proprietários autônomos ligeiramente superior à rentabilidade dos monotributistas.porque estes últimos devem continuar a pagar a monotaxa sobre as rendas, caso não optem pela mudança para o regime geral. O que isso implica? Todos os proprietários analisados obterão mais de 5% de lucro.
