No conselho imobiliário de Buenos Aires, onde a agilidade geralmente supera a burocracia, uma figura jurídica vintage voltou às mesas dos estudos jurídicos contrato de crédito.
Historicamente associada a cortesias ou empréstimos entre familiares, esta ferramenta tornou-se um “Plano B” para o setor empresarial e PME que procuram evitar as formalidades dos locais tradicionais. Mas as regras do jogo mudaram.
Depois da desregulamentação económica de dezembro de 2023, o que antes era uma necessidade de evitar prazos legais ou incluir cláusulas não permitidas no arrendamento, hoje tornou-se: estratégia para efeitos fiscais que não está isenta de riscos jurídicos.
Los: advogados alertam um A NAÇÃO na linha tênue entre planejamento e simulação. Se a retenção for utilizada como máscara para ocultar o arrendamento real, a chamada “retenção dura”, as consequências podem ser graves.Da formação judicial do contrato ao foro tradicional com todas as suas obrigações, às graves sanções das agências de recrutamento.
Tecnicamente, a fiança é um acordo contratual em que o proprietário (o principal) entrega algo móvel ou imóvel para que outra pessoa (o principal) possa utilizá-lo gratuitamente, com a obrigação de cuidar dele e devolvê-lo.
“É um contrato onde a principal característica é a gratuidade. quem recebe a coisa não precisa pagar preço nem fazer qualquer indenização.Dr. Mariano Esper, advogado e professor da UBA especializado em imóveis, explica. Esta natureza torna-o radicalmente diferente de onde existe uma taxa obrigatória como compensação por uma determinada utilização.
Existem três tipos de rescisão de empréstimo:
Além do mais, Esper destaca o que? O crédito é utilizado de forma absolutamente legal no contexto de operações de compra e venda.. Esse cenário ocorre quando o vendedor é obrigado a permanecer no imóvel por um curto período após a assinatura da escritura, geralmente enquanto aguarda a entrega de sua nova casa. Nestes casos, é concedido crédito real e gratuito com assinaturas certificadas, evitando a necessidade de contrato de aluguer, uma vez que o comprador não recebe qualquer comissão por esta estadia temporária de alguns dias.
Antes da revogação da Lei do Inquilinato, Lei 27.551, O empréstimo foi um dos refúgios para evitar o prazo mínimo legal de três anos. Mas hoje o cenário é diferente. Enrique Abati, advogado especializado em direito imobiliário e presidente da Câmara de Proprietários de Imóveis da República Argentina, observa que com a liberdade contratual do art. 958 do Código Civil e Comercial. O empréstimo perdeu parte do seu significado original.
“Com a nova legislação não há mais prazos mínimos, pode ser negociado em qualquer moeda e aplicado qualquer índice de reajuste. Portanto, a menos que seja por questões tributárias, não faz muito sentido utilizá-lo”, diz Abati.
Por outro lado, o advogado sublinha que, apesar do empréstimo gratuito, o depositante deverá ser responsável pelas despesas habituais: custos, ABL, manutenção e eletrodomésticos (ex. caldeiras, aparelhos de ar condicionado).
É aí que reside a grande atração atual carga tributária. No mundo empresarial, o IVA de 21% sobre rendas comerciais e selos pesa fortemente no balanço. Abati observa que existe uma prática generalizada de evitar este “imposto quase confiscatório”. realizar parte do preço por mútuo acordo (empréstimo em dinheiro) ou acordos de custeio, mantendo o imóvel sob crédito oficial;.
No entanto, Mariano Esper revela os perigos da má execução destes contratos; simulação ilegal. Se isso for contestado em um tribunal, os regulamentos de localização que deveriam ser ocultados serão aplicados.”
Para quem utiliza esse indicador ou tenta proteger seus acordos, os especialistas recomendam:
