Do crescimento do bairro Saavedra, em Buenos Aires, à explosão de projetos na Av. Maipú, a Zona Norte vive um momento de transformação e grande atividade. Paralelamente, o mercado suburbano, com foco em Canning e San Vicente, continua relevante e O regresso à cidade apresenta-se mais como um mito do que como uma realidade inegável.
Esses foram os principais pontos da conversa de Maximiliano D’AriaDiretor de Propriedades D’Aria; Stefan Edelstein PerniceSócio Castex e Heitor PolonesesO diretor geral da Inmobiliaria y Desarrollo Narvaez conversou com a jornalista Carla Quiroga. A NAÇÃO No âmbito do Capítulo 11 do Real Estate Summit organizado com estes fundos.
“O mercado vem de anos de crescimento. Neste ano de 2026 vemos um mercado imobiliário ativo e muito interessante, mas observamos com mais cautela. O que mudou foi a especulação de curto/médio prazo dos investidores finais”, afirmou D’Aria sobre os movimentos na Zona Norte.
“Podemos falar de um mercado mais saudável. O movimento está no imóvel, que está no preço. Há uma grande diferença entre os resultados de superestimativas e não superestimativas. Isto estoque e foi curativo”, acrescentou.
“As pessoas não procuram apenas preço por metro, mas também experiência. Este é um mercado que sai da letargia. Não temos desenvolvimentos, temos falta de questões premium, por isso as pessoas procuram coisas complexas e não discutem tanto o preço no nosso caso”, disse Lostry, que por sua vez enfatizou que: as contra-ofertas giram em torno de 5%, quando anos atrás podiam chegar a 20%. “O poder de barganha está mais no proprietário, antes de estar no comprador”, enfatizou D’Aria.
Ao mesmo tempo em que esse fenômeno se verifica na Zona Norte, o mercado suburbano desmente os mitos e continua forte, embora com menos intensidade do que anos atrás. “Houve três grandes momentos em que as pessoas migraram (para os subúrbios); a chegada das rodovias, a desvalorização de 2001 (que fez com que os custos de construção caíssem em um terço) e a pandemia. Cada uma dessas ondas enormes tornou os destinos mais atrativos. Os escritórios cresceram em torno do General Paz e Panamericana; as pessoas mudam de emprego se tiverem que ir ao centro todos os dias. Nordelta tem 580 empregos entre construção e projetos aprovados; Puertos tem quase 500 e Terralagos, em Canning, tem 200. Se as pessoas voltarem (para a cidade), deve ser negativoLostry disse.
A migração, reconheceu, é inferior à de há dois anos, mas atribuiu isso “ao contexto e à economia”. Por fim, o sócio da Castex afirmou: “As pessoas não voltam de jeito nenhum para a capital.”
Tanto Lostry como D’Aria testemunharam um movimento nos últimos meses que alimentou o seu activismo. Apesar de focar em diferentes pontos do mapa, a macroeconomia e os mercados de ações tiveram impacto no setor imobiliário.
“Vejo lavagem de dinheiro ou pessoas que praticam lavagem de dinheiro começando a migrar e acho que farão isso com força”, disse Lostry. “O crescimento do mercado de capitais é incrível, o custo da construção é caro, mas comparamos com o custo irreal de 800 dólares. condições macroeconómicas que devem continuar a ajustar-se para trazer mais fundos e investimentos imobiliária“D’Aria expandiu.
Premium como diferencial
Conforme analisado pelos três links, a busca por compradores é direcionada para o experimento valor unitário excede seu preço. Por exemplo, nos subúrbios, segundo Edelstein Pernis, o foco está em “ter tudo perto” e também na vida social. “Tem um fator que não é muito falado, que é a parte da sociabilidade. O valor que noto muito é a vida em comunidade, com novos amigos e grupos”, observou.
Seguindo a linha de transformações e mudanças que atraem projetos e compradores, é isso que está acontecendo em San Ysidro. “O Corredor Norte, por definição, tem rendimentos elevados e tudo ficará bem”. Lostry sintetizado. “Hoje em San Ysidro você vê um crescimento inicial em La Calabria (do Municipal ao norte passando por Santa Fé). É aquele bairro típico que começou a se transformar em moradias unifamiliares com potencial de média densidade”, acrescentou.
“Tem acesso pleno, situação de cidade fechada e base comercial consolidada; “Essas são as condições que lhe dá o fenômeno Saavedra e Villa Urquiza, ou o que aconteceu nos anos 2000 com Palermo”, acrescentou.
Este conjunto de coisas faz com que um destino ou projeto seja mais do que um ativo interessante para potenciais compradores. Embora o preço ainda seja importante, agora é “justo” alce comodidades e o que rodeia a casa é quase tão importante quanto o próprio espaço.
Assim como uma determinada área cresce com seus designs e características específicas, o vazamento ocorre em blocos ou corredores vizinhos. Por exemplo, o que está acontecendo na Av. Vicente López. Maipú, que hoje tem “três vezes mais projetos em construção que a Av. Libertador”, mas que oferece um custo médio menor (US$ 3 mil ou US$ 3,2 mil por metro de poço, segundo D’Aria).
“Maipu era uma avenida que não tinha desenvolvimento urbano. Então, quem queria comprar um prédio novo com serviços e? comodidades Teve que se adaptar aos valores do Libertador, que é sempre um corredor que lidera até 20%. Você atende a demanda com o mesmo produto a preços mais baixos”, acrescentou.
Um fenômeno semelhante está acontecendo no bairro Saavedra, fazendo fronteira com três históricos como Belgrano, Núñez e Vicente López, e que aumentou dramaticamente nos últimos anos, bem como seu preço.
“Há uma demanda não atendida que está olhando para essas áreas e não pode pagá-las. Em Saavedra, você está falando de uma diferença de 15% ou 20%, mas acabou sendo um bairro com um dos melhores acessos da cidade de Buenos Aires, com duas rodovias, trens, metrô, ônibus; arredores, a demanda estava caindo lá, sem dúvida”, disse D’Aria, que também explicou que A dívida estava nas modernas obras que estão acontecendo naquela área hoje.
Atualmente, existem dois tipos de produtos em Saavedra: os mais simples e de menor dimensão (rés-do-chão e três ou quatro pisos), onde o metro quadrado do poço ronda os 2.700 USD e 2.800 USD, e os considerados “de primeira classe”, onde o preço sobe até aos 3.400 USD ou 3.500 USD.
Para encerrar, os painelistas focaram em vários pontos que cada um está trabalhando ou considerando. Por exemplo, Edelstein Pernis contou como a Castex vendeu mais de 1.100 lotes e 160 apartamentos em Terralagos, onde está implementando 200 projetos. Além disso, ele afirmou que a empresa está trabalhando novo projecto de orientação económica, social e ambiental.
Lostri destacou um novo fenômeno. As pessoas procuram evitar o peso das despesas. “Há uma produção na terra mexer onde as pessoas tentam frequentar grandes academias e não pensam muito nelas conforto com carga esportiva”, enfatizou sobre sua experiência em Tigray.
A D’Aria foi encerrada devido a um fenómeno provocado pela actividade de outro sector. Ele varejo Av. del Libertador dirige a chegada dos carros chineses para a Argentina. “A procura por espaços, sobretudo automóveis e motos, tem sido de 80% dos espaços comerciais que construímos desde a epidemia”, resumiu.
O desafio, porém, é o consumo de massa. “As renegociações com os lojistas são difíceis porque foram assinados contratos durante a pandemia por valores que hoje são difíceis de manter. São essas áreas que vão voltar a entrar no mercado”, concluiu.
