Quase todas as cidades do mundo estão de pé um sério problema de acessibilidade habitacionalna medida em que se pode contar nos dedos aqueles que não têm complicações em fornecer soluções habitacionais aos cidadãos.
Existem muitos modelos para resolver este problema, desde o autoritarismo e construção estatal em Singapura até à liberalização absoluta em Tóquio, onde existem micro-apartamentos com uma área de 8 metros quadrados. No entanto, Para responder em Buenos Aires, você precisa conhecer a região, sua história e sua relação com a Nação e a Metrópole como um todo. Caso contrário, cairemos em soluções urbanas ineficazes.
Primeiro aviso. Melhorar a relação entre os preços salariais e os custos de construção e reduzir a inflação são requisitos essenciais para melhorar a acessibilidade da habitação.. No entanto, esta é uma condição necessária, mas não suficiente.
O exemplo mais marcante é Los Angeles, que tem o maior PIB per capita do mundo e uma das piores crises imobiliárias. Portanto, é necessário trazer mais uma variável. planejamento urbano ou, em outras palavras, “onde o que pode ser construído”.
É isso que impede, por exemplo, que fábricas de produtos químicos fiquem próximas às escolas. Por ser uma disciplina que exige um conhecimento aprofundado da história de uma cidade, o planejamento urbano é melhor desenvolvido por quem mora lá.
No caso de Los Angeles. o planejamento urbano é usado para limitar a construção de moradias multifamiliarespermitindo apenas residências unifamiliares na maioria dos casos. Isto cria uma oferta habitacional muito limitada e significa que os potenciais residentes, mesmo aqueles com rendimentos muito elevados, devem competir pelas poucas casas que aumenta significativamente seu preço. Economicamente, os proprietários têm maior poder de negociação e capacidade de aumentar os preços quando há poucos proprietários.
Nesse sentido, como as cidades têm dinâmicas próprias, A Buenos Aires autônoma não tem a mesma demanda, oferta, pressão turística e demográfica que Bariloche, Viedma ou Costa Sacate. Por este motivo, há necessidade de regulamentos que tenham uma base flexível e que sejam os marzes quem regulem o arrendamento de forma mais detalhada de acordo com as suas necessidades e capacidades.
Por outro lado, e embora a cidade de Buenos Aires possa utilizar todas as ferramentas destinadas a melhorar o acesso à habitação, deve-se notar que representa apenas: 20% da população total de sua área metropolitanaportanto, qualquer estratégia deve ser consolidada no Plano da Cidade Metropolitana para poder harmonizar o planejamento de uma das 15 megacidades do mundo.
Com estas reservas sobre o contexto actual, podem ser feitas recomendações concretas para este momento histórico específico. Os construtores optam por construir em áreas onde os valores dos terrenos são mais elevados. Isto porque o preço da terra, porque é pouco produzido e não se deteriora, é feito de externalidades, ou seja, vale o que tem à sua volta, as casas lá vão vender por mais, mas no final também vão vender porque as famílias querem viver lá.
Ressalta-se que 80% das obras na cidade são realizadas por pequenas e médias construtoras. e são um elo fundamental no fornecimento de habitação a preços acessíveis, longe de serem uma rede de promotores imobiliários gananciosos, que, embora poucos e espaçados, existem.
Em suma, os construtores optam por localizar os seus empreendimentos onde o que está à sua volta é muito bom, onde existem escolas, parques e praças, acesso a transportes e outras comodidades.
Também, terra vale o que você pode fazer com ela e é por isso que o que o código de desenvolvimento urbano permite (ou não permite) altera o preço daquele terreno; um terreno onde podem ser construídos três andares não tem o mesmo valor de um terreno onde podem ser construídos 30. Portanto, as construtoras constroem em áreas nobres, onde os terrenos são mais caros e onde nem toda a população tem acesso.
Neste quadro, o que pode ser feito para melhorar o acesso à habitação? A primeira é construí-lo em locais onde os terrenos são atualmente mais baratos, pois isso permitirá preços de venda mais baixos e rendas mais acessíveis.
Mas hoje nenhum construtor faz isso porque é considerado arriscado porque a área não é boa e as pessoas não têm condições de pagar de qualquer maneira.
Nesse contexto é necessária intervenção pública. com recursos já existentes Precisamos de intervir nas zonas actualmente desfavorecidas e melhorar tudo o que o sector privado não proporciona.como escolas, serviços básicos cada vez melhores, parques, praças, iluminação e segurança.
Por outro lado, uma certa percentagem das unidades vendidas deverá ser garantida por empréstimos de bancos estatais, o que reduzirá o risco dos pequenos construtores, que hoje constroem edifícios de quatro a oito andares e muitas vezes investem quase todo o seu capital na implementação de um projecto habitacional.
Equipe de saúde, professores e jovens profissionais. Por outro lado, só aumentando a oferta habitacional poderemos desenvolver esquemas de assistência ao arrendamento para grupos vulneráveis; Caso contrário, haverá mais pessoas a competir pelo mesmo número de casas, aumentando o seu preço sem melhorar o acesso.
Um dos pólos deste tipo de intervenção deverá situar-se na zona sul da cidade, porque é onde reside o maior número de casas sobrelotadas (mais de três pessoas dormindo no mesmo quarto). A criação de novos subcentros aliviará a pressão sobre diferentes bairros que registaram uma construção relativamente desigual.
O outro foco deve ser o microcentro que pode continuar a desenvolver-se, e de forma mais profunda, num bairro jovem.
o problema de centros urbanos degradados Foi um tema comum nas cidades europeias e americanas após a desindustrialização da economia nas décadas de 1970 e 1990.
Com base nesta experiência, é necessário utilizar todas as ferramentas que o Estado dispõe para realizar esta transformação.
O microcentro tem potencial extraordinário para a juventudeBairro mais acessível da cidade de Buenos Aires, fica próximo às melhores universidades do país e possui a maior concentração de empregos por quilômetro quadrado do país.
Deveria estar lá foco no espaço público e uso noturno para que os cidadãos possam utilizá-lo sempre, proporcionando um controle social natural. Para isso, é necessário que os jovens se reformulem espaço público através de um concurso de design urbanoEquipes interdisciplinares de arquitetura, planejamento urbano, antropologia, paisagismo e sociologia podem fazer uma reforma abrangente para revitalizar esta área e garantir maior segurança à noite.
O desenvolvimento de novos subcentros no sul desenvolverá centros económicos, que por sua vez criarão mais empregos e reduzirão o número de viagens necessárias para o microcentro, melhorando a mobilidade do tráfego. Além disso, estes novos subcentros serão orientados para o trânsito e para os peões, resultando em: cidades mais ambientalmente sustentáveisonde o foco estará no cidadão e no seu bem-estar.
Concluindo, mesmo que existam barreiras nacionais e metropolitanas, com as ferramentas existentes, Você pode construir uma cidade onde os jovens possam se tornar independentes, onde o aluguel não seja uma odisséia, onde todos têm um espaço verde ou praça num raio de 400 metros.
Cidade de oportunidadesiguais, onde o pleno desenvolvimento do projeto de vida dos seus vizinhos independe do local de nascimento.
* O autor possui mestrado em administração de empresas e economia urbana
