UM: um mercado imobiliário que continua em busca de realinhamentoque embora veja sinais positivos ainda está longe de uma recuperação sustentávela discussão sobre quais medidas tomar para tentar centralize a construção novamente Ele voltou para a arena cada vez mais forte.
desta vez O consenso veio de economistas amplamente consultados na área. Não é apenas a estabilização macro que é importante abrir empréstimo hipotecárioum fator chave para qualquer país. E para isso existe um ator que os especialistas afirmam. Fundo de Garantia de Sustentabilidade da Anses (FGS).
A abordagem não tem muitas reviravoltas. Sem financiamento de longo prazo, não há acesso à habitação. “Não há justiça social sem hipoteca”, tende a repetir-se em todos os sectores do mercado. E sem acessibilidade habitacional, a procura estrutural permanece moderada, e construção com issoque por sua vez é um dos setores que mais cria empregos, não consegue subir.
Miguel Kigel, Martin Redrado e Federico Gonzalez Rocco concordam com este diagnóstico.que afirma que O FGS pode ser a peça que faltava para ativar esse círculo virtuoso.
Segundo Redrado. O FGS acumula cerca de 70 mil milhões de dólares em activos através de obrigações, acções e outros instrumentos financeiros. Contudo, a sua capacidade de estimular a economia real é hoje limitada.
Kiegel sugere redirecionar esses recursos para um financiamento mais eficiente, com foco na construção. “A economia precisa de algum tipo de impulso para andar mais rápido, e não é apenas ter incentivos para investir”, alerta em diálogo com LA NACION, e sugere que o governo pode utilizar o fundo sem criar um défice fiscal através de mecanismos como a compra de carteiras hipotecárias ou o financiamento de projetos privados.
“E há o capital próprio, que inclui títulos, ações e outros investimentos, e eu acho que esses fundos devem ser mobilizados, Olhar de forma criativa, talvez com a ajuda de organismos internacionais, para promover um setor que para mim hoje pode virar a economia, que cria muitos empregos e perde muito, que é a construção”, afirma o economista.
“Serviria para financiar o setor privado ou como organização que compra empréstimos hipotecários emitidos por bancos. e desta forma facilita o desenvolvimento de um empréstimo hipotecário, ou pode ser utilizado em conjunto com as regiões para financiar obras públicas”, acrescenta Kigel.
Para Redrado, o problema é ainda mais estrutural. A Argentina não possui um sistema financeiro que possa conceder empréstimos de longo prazo. E sem essa ferramenta, a classe média fica excluída do mercado.
“Para conseguir um apartamento é preciso empréstimo em pesos por 20 ou 30 anos, hoje praticamente não existe”, afirma. Nesse sentido, ele sugere que O FGS pode ser orientado a oferecer esse tipo de financiamento, com regras claras e previsíveis.
Adicione outra perna ao mesmo tempo. um regime especial de promoção da construção (semelhante ao RIGI) que permite melhorar a equação de desenvolvimento. “Como o RIGI fez, Argentina deveria ter RICORegime de incentivos à construção”, afirmou e argumentou que actualmente, quando uma pessoa vai fazer construção, tem de pagar IVA antes de iniciar o reembolso, pelo que sugeriu que o imposto seja pago no início da produção.
Além do papel do Estado, existe uma restrição que atravessa todo o sistemaescassez de poupança bancária.
Como explicado ele Ministro da Desregulamentação e Transformação, Federico Sturzenegger, Depósitos no evento “Imobiliário 2026: Expectativas e Realidade” organizado pela Reporte Inmobiliario Argentina representa apenas 12% a 15% do PIBmuito inferior às economias comparáveis da região. No Chile, por exemplo, ultrapassam 80%.
O problema não é trivial. Os bancos concedem empréstimos com base nos depósitos que captam. Se estes fundos forem de curto prazo, o empréstimo também será de curto prazo. Esta diferença, explicou, ecoa a questão dos incentivos, “porque As pessoas não colocam suas economias no sistema financeiroMas não só isso, mas “colocaram esse dinheiro de fundos de curto prazo em instrumentos com taxas de juro elevadas devido à inflação”. Esse modelo, alertou, não é mais viável no contexto da sustentabilidade.
“O sistema financeiro terá de ir e voltar para encontrar as poupanças dos argentinos”, previu Sturzenegger. O potencial é significativo. estima-se que existam mais de 200 mil milhões de dólares fora do sistema local.
Neste esquema, Vários analistas concordam que o empréstimo foi ajustado pela UVA continua a ser a ferramenta mais viável para o desenvolvimento de empréstimos hipotecários de longo prazo. Entre 2017 e 2018 registou-se um nível recorde de subvenções, com cerca de 60 mil operações por ano.
O economista habitacional Federico Gonzalez Rocco argumenta que o principal desafio não é a ferramenta, mas a sua escala. “O problema é o financiamento– ele resume e acrescenta.Os bancos não podem emprestar por um período de 20 ou 30 anos se forem financiados por depósitos que aceitaram no prazo de 30 dias. Assim como não funciona quando não há datas fixas na UVA.”
Portanto, para ampliar o crédito, ele sugere que É necessário aprofundar o mercado de capitais e gerar mais instrumentos de poupança na UVA. Nessa altura, tanto o FGS como outros fundos públicos podem desempenhar um papel fundamental, quer como investidores quer como fiadores.
Ao mesmo tempo, descubra outros obstáculos. renda necessária — que restringe o acesso — e a necessidade de poupanças iniciais para cobrir o pagamento inicial e os custos iniciais.
Construção é um dos setores com maior efeito multiplicador na economiagera emprego intensivo, requer investimento local e tem impacto direto na atividade. E hoje foi o mais atingido pelos aumentos de preços.
Mas tambémnem todos os empréstimos têm o mesmo efeito. Enquanto o financiamento para habitação usada apenas redistribui o stock existente, os empréstimos para novas construções expandem a oferta e estimulam o emprego. É por isso Os especialistas concordam que o desenvolvimento de empréstimos hipotecários deve ser acompanhado de financiamento ao desenvolvedorpara que o efeito seja completo.
Além disso, Damian Tabakman, Presidente da Câmara Empresarial de Desenvolvedores Urbanos (CEDU), garantiu que: Hoje é uma competição de crédito desigual. “Embora existam hoje empréstimos de 20 ou 30 anos disponíveis para casas usadas e prontas para morar, os incorporadores só podem oferecer planos de parcelamento de curto prazo (3 ou 4 anos) enquanto estão no trabalho”, disse ele no evento Real Estate Report.
Além disso, acrescentou que O custo de construção aumentou muito mais rapidamente do que o preço de venda em dólares dos carros usados, tornando os novos produtos hoje “infinitamente mais caros” e difíceis de vender em comparação com os usados baratos em oferta.. Mas apesar do “terrível momento actual” para o desenvolvimento imobiliário, Tabakman incentivou os promotores a não pararem, com base numa visão de longo prazo. Ele argumentou que o valor do dólar argentino aumentou em todos os setores, exceto no imobiliário. De acordo com sua visão: Esta “anomalia” terminará quando os stocks usados se esgotarem devido à nova procura de empréstimos, forçando os preços a ajustarem-se ao custo de substituição..
Mas também argumentou que embora a construção seja cara hoje, será ainda mais cara dentro de dois a três anos. Portanto, Começar a trabalhar agora é uma “boa decisão” para disponibilizar o produto quando a demanda estiver totalmente ativa;
“A hipoteca que financia a compra de uma casa usada redistribui o stock existente, aquela que financia novas construções, cria empregos, expande a oferta e cria uma cidade. Aumente o crédito para desenvolvedores para que o custo seja posteriormente creditado ao comprador É uma alavanca que tem o efeito multiplicador de melhorar a acessibilidade da habitação e reativar a economia real ao mesmo tempo”, disse Gonzalez Rocco.
