Quando? O senhorio pede ao inquilino que desocupe o apartamento antes do final do prazo do arrendamento.a primeira reação geralmente é de perplexidade. Você pode fazer isso. O inquilino deve aceitar? O que diz a lei após as alterações do DNU 70/2023?
O ponto de partida é o artigo 1221.º do Código Civil e Comercial. Apenas o inquilino tem o direito de rescindir o contrato antecipadamente. sem precisar justificar sua decisão. “O proprietário não tem esse benefício a menos que esteja expressamente acordado no contrato”, explica Enrique Abati, advogado especializado em direito imobiliário e presidente da Câmara de Proprietários da República Argentina. Isto significa que se o proprietário pretender restaurar o imóvel antes do prazo acordado, só o poderá fazer se existir: uma disposição específica que permite e define claramente a causa.
DNU 70/2023 estendeu o princípio liberdade de contrato incluindo a possibilidade de o locador incluir motivos adicionais para a resolução antecipada do contrato. Antigamente, o senhorio só podia rescindir o contrato de arrendamento por incumprimento por parte do arrendatário: mudança de finalidade do imóvel, falta de manutenção, abandono ou dois incumprimentos consecutivos de rendas e utilidades. Agora, se for acordado diretamente, você pode acrescentar os motivos que considera. “A alteração adicionou uma cláusula que permite a rescisão por qualquer motivo especificado no contrato. Isso não existia antes. Agora as possibilidades são infinitas, desde que escritas com precisão”, explica Abati.
O que acontece se o proprietário tentar rescindir sem justa causa ou sem cláusula de habilitação? A resposta é simples: não pode. O inquilino não é obrigado a aceitar a entrega antecipada do imóvel. Só poderá fazê-lo se ambas as partes chegarem a um acordo voluntário, geralmente acompanhado de compensação. Na prática, muitos contratos já incluem compensações pré-determinadas para estes casos, como o equivalente a vários meses de aluguel ou um valor fixo em pesos ou dólares.
A situação é diferente quando há uma padrão do inquilino. Lá, o proprietário pode interromper o trabalho, mas deve fundamentar e seguir os procedimentos legais cabíveis. Nestes casos, a lei não exige indemnização a favor do inquilino.
Enquanto isso, do lado locatárioo panorama também mudou. Antes eu tinha que esperar seis meses para poder parar e pagar uma multa reduzida dependendo do tempo. Com a reforma, você pode fazer isso a qualquer horaembora com uma penalidade maior de 10% dos aluguéis futuros. Porém, por não se tratar de uma regra de ordem pública, as partes podem acordar condições diversas. “Costumo afirmar que o inquilino só pode rescindir após três meses e com indemnização semelhante ao regime anterior”, afirma Abati, sublinhando que a liberdade contratual permite adequar o contrato à realidade de cada caso.
Resumindo, se o proprietário exigir o apartamento antecipadamente, a primeira coisa é rever o contrato. Se não houver nenhuma disposição que dê a opção, o inquilino não precisa sair. Caso a previsão exista, é necessário analisar se o motivo apresentado coincide com o acordo. E se nenhuma das situações se aplicar, existe sempre a opção de negociação, que pode incluir compensação financeira.
